資產(chǎn)界每日精選 作者：克而瑞資管
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市
物流資產(chǎn)REITs
9成資產(chǎn)位于五大城市群
數(shù)據(jù)來(lái)源：REITs 2019年年報(bào)
配置內(nèi)地物流資產(chǎn)的海外市場(chǎng)REITs主要有新加坡的豐樹(shù)物流信托（下稱豐樹(shù)物流）和運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托（下稱運(yùn)通網(wǎng)城），兩只REITs在內(nèi)地合計(jì)擁有31處近246萬(wàn)㎡物流資產(chǎn)，其中，約9成的項(xiàng)目位于中國(guó)五大城市群，均屬經(jīng)濟(jì)最為活躍的區(qū)域。
運(yùn)通網(wǎng)城為100%內(nèi)地物流資產(chǎn)REITs，其90%以上的物流資產(chǎn)位于長(zhǎng)三角地區(qū)。
配置多國(guó)資產(chǎn)的豐樹(shù)物流， 2018年6月購(gòu)入長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游及天津、西安等地的11個(gè)物流項(xiàng)目，2019年再次出手買入4個(gè)物流項(xiàng)目的50%權(quán)益，這些項(xiàng)目分別位于成都、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、濟(jì)南等國(guó)內(nèi)重要經(jīng)濟(jì)城市。
2、運(yùn)營(yíng)效率：凈物業(yè)收益率皆接近9成
物流REITs 凈物業(yè)收益率（NPI比率）趨九成
數(shù)據(jù)來(lái)源：REITs 2019年年報(bào)，2020年半年報(bào)
注：凈物業(yè)收益率=物業(yè)經(jīng)營(yíng)凈收入/REIT總收入
REITs要獲得高收益，離不開(kāi)對(duì)持有項(xiàng)目的高效運(yùn)營(yíng)。在運(yùn)營(yíng)效率方面，受益于長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)達(dá)的商貿(mào)、電商經(jīng)濟(jì)，運(yùn)通網(wǎng)城持有的長(zhǎng)三角地區(qū)7處物流項(xiàng)目出租率近兩年保持在100%的滿租狀態(tài)，武漢地區(qū)的項(xiàng)目出租率也由2018年的85.1%上漲至2019年的99.4%。
今年隨著疫情后中央對(duì)武漢地區(qū)經(jīng)濟(jì)的大力扶持和投入，預(yù)計(jì)武漢項(xiàng)目出租率仍可保持在較高水平，運(yùn)通網(wǎng)城最近三年其凈物業(yè)收益率一直保持在9成左右，豐樹(shù)物流近3年整體運(yùn)營(yíng)效率持續(xù)改善，2020年Q1凈物業(yè)收益率已接近9成，豐樹(shù)持有的內(nèi)地物流項(xiàng)目表現(xiàn)略遜一籌，但凈物業(yè)收益率也維持在8成以上。
數(shù)據(jù)來(lái)源：REITs 2019年年報(bào)、新交所
注1：REITs分派收益率=REITs分派收益/當(dāng)年最后交易日收盤價(jià)
注2：REITs年內(nèi)累計(jì)漲跌幅=（最后交易日收盤價(jià)-首個(gè)交易日收盤價(jià)）/首個(gè)交易日收盤價(jià)
購(gòu)物中心REITs近兩年資產(chǎn)買賣情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：REITs 2019年年報(bào)
2、運(yùn)營(yíng)效率：凈物業(yè)收益率均在6成左右
數(shù)據(jù)來(lái)源：REITs 2019年年報(bào)，2020年半年報(bào)
注：凈物業(yè)收益率=物業(yè)經(jīng)營(yíng)凈收入/REIT總收入
3、分派收益：凱德更受市場(chǎng)認(rèn)可
數(shù)據(jù)來(lái)源：REITs 2019年年報(bào)、新交所
注1：REITs分派收益率=REITs分派收益/當(dāng)年最后交易日收盤價(jià)
注2：REITs年內(nèi)累計(jì)漲跌幅=（最后交易日收盤價(jià)-首個(gè)交易日收盤價(jià)）/首個(gè)交易日收盤價(jià)，砂之船18年為IPO價(jià)格
2019年，三只購(gòu)物中心REITs的每股分派收益率較之前都有一定程度的下降，市場(chǎng)對(duì)于凱德的置換資產(chǎn)及新購(gòu)資產(chǎn)高度認(rèn)可，2019年價(jià)格較同期上漲13.7%，致使其每股分派收益率下跌1.4%至6.1%；同時(shí)砂之船的表現(xiàn)也優(yōu)于預(yù)期，大部分資產(chǎn)出租率提升，會(huì)員數(shù)量增加，市場(chǎng)普遍看好，年末收盤價(jià)上漲超30%，其每股分派收益率也從10.35%下跌至7.4%。
1、區(qū)位分布：主力投資一線城市
在擁有中國(guó)內(nèi)地資產(chǎn)的海外REITs中，越秀產(chǎn)業(yè)信托（下稱越秀REIT）、領(lǐng)展產(chǎn)業(yè)信托（下稱領(lǐng)展REIT）及匯賢產(chǎn)業(yè)信托（下稱匯賢REIT）是以商辦類資產(chǎn)為主，均分布在一線及新一線城市。
數(shù)據(jù)來(lái)源：REITs 2019年年報(bào)
領(lǐng)展（Link REIT）收購(gòu)內(nèi)地物業(yè)情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：REITs 2019年年報(bào)
2、運(yùn)營(yíng)效率：越秀運(yùn)營(yíng)發(fā)力逐步反超
商辦混合REITs凈物業(yè)收益率比較
數(shù)據(jù)來(lái)源：REITs 2019年年報(bào)，2020年中報(bào)
注：凈物業(yè)收益率=物業(yè)經(jīng)營(yíng)凈收入/REIT總收入
3、收益與漲跌幅：領(lǐng)展行情漲勢(shì)有所放緩
數(shù)據(jù)來(lái)源：REITs 2019年年報(bào)，港交所
注1：REITs分派收益率=REITs分派收益/當(dāng)年最后交易日收盤價(jià)
注2：REITs年內(nèi)累計(jì)漲跌幅=（最后交易日收盤價(jià)-首個(gè)交易日收盤價(jià)）/首個(gè)交易日收盤價(jià)
領(lǐng)展REIT優(yōu)越的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力一直頗受資本市場(chǎng)認(rèn)可，其REIT價(jià)格一直在高位徘徊。特別是2017年，年底較年初REIT價(jià)格累計(jì)漲幅接近4成。雖然領(lǐng)展每單位基金分配金額每年都在增長(zhǎng)，但其REIT價(jià)格也保持了漲勢(shì)，所以其分派收益率一直在3.5%左右。
近2年底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率穩(wěn)步提升的越秀REIT，雖然分派收益率有所下降，但其REITs價(jià)格在2019年底扭轉(zhuǎn)了前一年的跌勢(shì)，2019年年底較年初累計(jì)漲幅達(dá)5.4%。
另一方面，近3年底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率一直有所下滑的匯賢REIT的分派收益率也在不斷下滑，2019年較2018年下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度較大，這主要是由于2019年?duì)I商環(huán)境較為困難，持有物業(yè)收入減少，同時(shí)為了維持物業(yè)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，保持充足的營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流，將分派比例由100%將至90%，造成2019年整體收益率下降。
辦公REITs
專注一線城市核心資產(chǎn)
1、區(qū)位分布：均為一線城市核心區(qū)位資產(chǎn)
擁有辦公資產(chǎn)的兩只REITs分別為春泉產(chǎn)業(yè)信托（下稱春泉REIT）及招商房地產(chǎn)信托（下稱招商REIT）。春泉REIT在內(nèi)地僅一處資產(chǎn)，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路，是北京核心CBD區(qū)域，交通便利，位置優(yōu)越，連年保持高于市場(chǎng)平均水平的出租率。招商REIT在擁有四處辦公資產(chǎn)及一個(gè)商業(yè)資產(chǎn)，均位于深圳前海蛇口自由貿(mào)易區(qū)的核心區(qū)域。
2、運(yùn)營(yíng)效率：招商出租率下滑面臨較大考驗(yàn)
辦公REITs凈物業(yè)收益率比較
數(shù)據(jù)來(lái)源：REITs 2019年年報(bào)，2020年中報(bào)
春泉REIT持有的北京華貿(mào)中心2幢甲級(jí)辦公項(xiàng)目，資產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)越，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，其NPI率近幾年變動(dòng)不大，維持在74%左右。上半年雖受北京疫情管制影響，出租率略有下滑，但仍保持93.4%高位，顯示較強(qiáng)韌性。
招商REIT成立于2019年12月，去年剛剛在香港IPO上市，是2013年以來(lái)首個(gè)于香港上市、2006 年以來(lái)第一個(gè)由央企管理的房地產(chǎn)投資信托基金。
招商REIT底層資產(chǎn)主要以園區(qū)辦公為主，深圳前海2019年新增供應(yīng)入市體量較大，加之經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)明顯，市場(chǎng)需求疲軟；2019年招商REIT雖依托有力的資產(chǎn)管理策略，將整體出租率從84%提升至88%，但今年又遭遇疫情和中美貿(mào)易戰(zhàn)影響，上半年出租率再次滑落至83%，當(dāng)前面臨的運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)較大。
3、收益與漲跌幅：春泉保持在5-6%區(qū)間
春泉REIT近3年的分派收益率保持在5-6%區(qū)間，2020年上半年得益于資源優(yōu)越的地理位置和良好的租戶結(jié)構(gòu)繼續(xù)保持了較高的出租率，分派收益率也達(dá)到近年最高的7.2%。
招商REIT上半年分派收益率較去年略有下降至5.6%。受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、辦公市場(chǎng)景氣度影響，兩只REITs價(jià)格較年初已跌去2成，行情恢復(fù)仍有待北京、深圳等一線城市辦公市場(chǎng)的回暖。
數(shù)據(jù)來(lái)源：REITs 2019年年報(bào)，2020年中報(bào)
綜上可以發(fā)現(xiàn)，物流REITs的資產(chǎn)要求最高但其分派收益率也是最高的，達(dá)5.6%-8.1%，購(gòu)物中心REITs次之，為5.3%-7.4%，最低的是商辦混合REITs，約3.5%-6.6%。
對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，相較于投資國(guó)債等固定收益產(chǎn)品獲得的收益，REITs不失為一種選擇，除去REITs漲跌帶來(lái)的交易收益，持有REITs獲得的分派收益仍遠(yuǎn)高于投資本地十年期國(guó)債獲得的收益。
隨著國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施版公募REITs落地，市場(chǎng)也對(duì)商業(yè)資產(chǎn)公募REITs的到來(lái)充滿了期待。隨著國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的逐步開(kāi)放，國(guó)內(nèi)物流資產(chǎn)及北上核心區(qū)域商辦項(xiàng)目或?qū)⒊蔀槿蛸Y產(chǎn)投資的熱點(diǎn)，吸引更多資金流入。
內(nèi)地概念REITs收益VS10年期國(guó)債
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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