作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

實(shí)際上，早在2016年年底，廣州、南京等市便嚴(yán)審購(gòu)地資金來(lái)源，要求土地競(jìng)買(mǎi)資金必須使用自有資金。2019年5月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)“23號(hào)文”，要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，嚴(yán)格限制信托資金池業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，就此開(kāi)啟房企融資調(diào)控的大幕。 

至2020年，融資環(huán)境整體先松后緊，4月17日的中央政治局會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，此后房企融資環(huán)境再次被收緊。其中，銀保監(jiān)會(huì)在5月8日發(fā)布的《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》對(duì)于房企融資的影響較大，直接導(dǎo)致全國(guó)信托貸款的增量在4月份短暫回正之后一直到11月都持續(xù)為負(fù)，對(duì)作為房企重要融資渠道的信托貸款以及非標(biāo)融資造成了巨大沖擊。

在對(duì)房地產(chǎn)融資供給端進(jìn)行限制的同時(shí)，政府也在不斷考慮如何從需求端控制房企的負(fù)債規(guī)模，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。8月20日，住建部、央行召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì)，對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模設(shè)置了“三道紅線”，融資監(jiān)管進(jìn)入新時(shí)代。 

11月25日，多家信托公司收到來(lái)自監(jiān)管部門(mén)的窗口指導(dǎo)，要求嚴(yán)格壓降融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)規(guī)模。按照年初規(guī)劃，2020年全行業(yè)壓降1萬(wàn)億具有影子銀行特征的融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)。

圖：2020年1-11月全國(guó)信托貸款增量（單位：億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行、CRIC整理

年末再推房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

房地產(chǎn)去杠桿并非“硬著陸”，而是分別設(shè)置2年、4年不等的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期，更利于引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)逐級(jí)壓降房地產(chǎn)相關(guān)信貸規(guī)模，避免因短期政策過(guò)度收緊波及正常的房地產(chǎn)信貸需求。 

總體而言，在提出三條紅線之后，相關(guān)的政策和表態(tài)接踵而至，央行、住建部下發(fā)三張監(jiān)測(cè)表，強(qiáng)調(diào)此次監(jiān)管為穿透式，表內(nèi)表外全覆蓋。這一系列的動(dòng)作充分表明對(duì)房企的融資監(jiān)管進(jìn)入了一個(gè)新的階段，以往可以采取的財(cái)務(wù)手段基本都已失效，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入管理紅利時(shí)代。

表: 2020年提出三道紅線后部分房企融資相關(guān)政策及表態(tài)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

受政策端收緊影響，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年全年95家典型房企融資總額為15220.80億元，同比微升0.1%，融資總量變化不大。

分季度來(lái)看，一、二季度的融資總額均超過(guò)4000億元，好于下半年的融資表現(xiàn)。一方面，疫情前房企借新還舊潮和年初貨幣資金額度充足，使得1月的融資總量較高；另一方面，復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，貨幣環(huán)境相對(duì)較為寬松，房企融資量不減反增。

二季度以來(lái)土地市場(chǎng)過(guò)熱，監(jiān)管層面再次開(kāi)始限制房企融資，8月“三條紅線”的出臺(tái)則將房企的融資由渠道監(jiān)管轉(zhuǎn)向因“企”監(jiān)管，房企降負(fù)債則迫在眉睫，對(duì)于額度的使用也更加地審慎，融資量進(jìn)一步下降。

圖：2016-2020年各季度房企融資總量情況（單位：億元）

備注：外幣融資統(tǒng)一按融資當(dāng)月月末匯率換算為人民幣，監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不含開(kāi)發(fā)貸和一般銀行貸款

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

從融資成本來(lái)看，2020年房企的新增債券類(lèi)融資成本為6.13%，同比下降0.91個(gè)百分點(diǎn)。從單月的融資成本走勢(shì)來(lái)看，除了1月外房企的單月加權(quán)平均融資成本均小于7%，其中以4月份最低，6月份最高，主要在于4月房企無(wú)境外債發(fā)行導(dǎo)致的成本較低，而6月則有部分成本較高的房企進(jìn)行數(shù)額較大境外債的借新還舊，導(dǎo)致成本相對(duì)較高。

值得注意的是，三條紅線之后，房企的融資成本呈上揚(yáng)趨勢(shì)，預(yù)估隨著監(jiān)管的逐步推進(jìn)，房企融資成本短期內(nèi)將持續(xù)承壓。

圖：2019-2020年房企單月融資成本情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

融資環(huán)境收緊的大環(huán)境下，繼“三道紅線”之后，房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線相當(dāng)于新增了一道“緊箍咒”，預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性沖擊，但對(duì)購(gòu)房按揭影響最直接。 

房企融資環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù)收緊，“三道紅線”也將持續(xù)發(fā)力，并將成為房企融資監(jiān)管重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。除了首批12家試點(diǎn)房企之外，未來(lái)試點(diǎn)房企或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)容，更多房企將依據(jù)“三道紅線”的觸線情況，分檔設(shè)定有息負(fù)債的增速閾值。 

房企表內(nèi)融資或?qū)⒉粩嗍站o，嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)上限。尤其是那些橙檔、紅檔房企，為了確保有息負(fù)債規(guī)模低增長(zhǎng)甚至不增長(zhǎng)，表內(nèi)融資規(guī)模增長(zhǎng)空間將明顯受限。表外融資或?qū)⒊蔀橄乱浑A段重點(diǎn)監(jiān)管領(lǐng)域，嚴(yán)防信托、保險(xiǎn)等資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

房企仍需積極營(yíng)銷(xiāo)搶回款，并全面提升產(chǎn)品力。一方面，營(yíng)銷(xiāo)能力的強(qiáng)弱很大程度上決定未來(lái)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)，除了傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)模式，房企還需開(kāi)辟線上營(yíng)銷(xiāo)新戰(zhàn)場(chǎng)，竭力搶收回款。另一方面，產(chǎn)品力將是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要表現(xiàn)，房企仍需主動(dòng)迎合需求端的特征及新變化趨勢(shì)，優(yōu)化產(chǎn)品供給，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品力全面升級(jí)。 

隨著2021年央行貨幣政策或?qū)⒅饾u回歸中性，房地產(chǎn)限貸政策整體易緊難松，熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步加碼的可能性，涉及適度調(diào)升二套尤其是非普通住房首付比例等。房貸利率或?qū)⑦m度上調(diào)，首套尤其是二套房貸利率或?qū)⒃俅尾饺肷仙ǖ?。并?qiáng)化購(gòu)房資金監(jiān)管，嚴(yán)查首付款資金來(lái)源，嚴(yán)防首付貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)挪用于購(gòu)房消費(fèi)。

房貸新政恰恰證明了我對(duì)未來(lái)金融政策還將趨緊的預(yù)判，未來(lái)房企整體融資環(huán)境依舊偏緊的主基調(diào)不變。聯(lián)系監(jiān)管層多次發(fā)文表態(tài)，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿。

從城市市場(chǎng)來(lái)看，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒓觿》只M(jìn)而演變?yōu)橐怀且恍星?。核心一、二線城市經(jīng)濟(jì)基本面相較出眾，人口虹吸效應(yīng)不減，潛在購(gòu)房需求堅(jiān)挺，并有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力支撐，市場(chǎng)前景長(zhǎng)期看好。弱三、四線城市人口長(zhǎng)期凈流出，潛在購(gòu)房需求及購(gòu)買(mǎi)力瓶頸盡顯，市場(chǎng)前景著實(shí)難言樂(lè)觀。 

從房企角度而言，需要提升自身產(chǎn)品力及經(jīng)營(yíng)能力，減少對(duì)融資依賴(lài)，積極營(yíng)銷(xiāo)去化搶收回款。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)信貸供需兩端收緊，房企該如何應(yīng)對(duì)？