作者：克而瑞租售

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計，2021年至今，全國主要城市房租均呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢，截止7月，全國重點監(jiān)測的55城個人房源租金平均值為34.05元/平米/月，較去年同期上漲9.49%。

在這其中，排名前十的城市分別為：北京、上海、深圳、杭州、廣州、廈門、南京、武漢、天津、成都。

其中，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢、成都為租賃市場較為典型的核心八個城市，核心八城個人房源租金水平來看，達到73.08元/平米/月，相比去年同期平均水平大幅上漲24.55%。

其中成都的租房平均價格比去年同期上漲了40%，其他北京、上海、杭州等的漲幅也超過了20%。

2021年7月核心八城個人房源租金及同比

資料來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

在租金漲幅靠前的城市中，上海2021年租金呈現(xiàn)連續(xù)上漲趨勢，這種連續(xù)上漲的情況已經(jīng)持續(xù)了7個月。2021年7月全市個人房源租金價格同比上漲16.45%，所有區(qū)域租金情況均為同比上升，多區(qū)域漲幅超過15%。其中徐匯區(qū)漲幅最高，達到22.99%，其次是青浦、閘北（新靜安）、楊浦，漲幅也在20%左右。漲幅最低的閔行區(qū)也同比上漲了9.85%。全市的租賃市場熱度均呈現(xiàn)較高水平，增速創(chuàng)下近年來新高。

分板塊來看，上海統(tǒng)計的108個板塊中，2021年7月個人房源平均價格上漲的板塊高達97個，其中漲幅超過30%的板塊達12個，多數(shù)位于中內(nèi)環(huán)區(qū)域，漲幅10%-30%之間的板塊有75個，占全部板塊的70%，全市多數(shù)板塊呈現(xiàn)不同幅度的租賃市場高熱度。

資料來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

究其緣由，我們發(fā)現(xiàn)，租房市場的房源供應(yīng)量不足，直接導(dǎo)致了大量租賃需求得不到滿足。

近兩年全國供應(yīng)端房源一直呈現(xiàn)明顯下滑趨勢。以全國55城房源供應(yīng)來看，2019年7月合計個人房源掛牌量約140.27萬間，2020年7月個人房源掛牌量合計約91.98萬間，但2021年7月，全國55城個人房源掛牌量合計僅57.17萬間，一年時間同比大幅下降59.24%。8月，55城個人房源新增供應(yīng)56.48萬間，環(huán)比下跌1.22%。

供應(yīng)量的持續(xù)走低，與房地產(chǎn)銷售市場息息相關(guān)，2020年至今，房地產(chǎn)市場開啟了一輪牛市，二手房房價的日益高企使得一些原本用于出租的二手房，被房東用于出售，或者處于觀望市場的狀態(tài)，直接導(dǎo)致了市場上可用于租房的房源減少，二手房價格傳導(dǎo)推動租房成本上升。

一方面是供應(yīng)不足，另外一方面是需求增長，這也成為了2021年至今租賃市場租金不斷上漲的主要原因。

在全國熱點城市租金不斷上漲的背景下，2021年8月，多個城市發(fā)布住房租賃市場相關(guān)政策。

8月2日，上海率先發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市職工提取住房公積金支付房租月提取限額的通知》提高了市場性租賃住房月提取限額。隨后在上海發(fā)布的住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃中，又提及了堅持民生為本、租購并舉、布局優(yōu)化、精細治理、品質(zhì)發(fā)展5個基本原則。

8月10日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增建設(shè)規(guī)模；明確表示，確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。鼓勵穩(wěn)步實施城中村改造，住房租金年度漲幅不超過5%。

8月18日，24日，北京先后發(fā)布《關(guān)于加強公共租賃住房資格復(fù)核及分配管理的通知》、《北京住房租賃條例（征求意見稿）》明確提出，實行傭金指導(dǎo)價、租金指導(dǎo)價。這意味著，以后個人房源也不能隨便上調(diào)租金，必須按照官方發(fā)布的指導(dǎo)價，進行出租。

此外，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6部門印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范住房租賃市場秩序的通知》；佛山市印發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和住房租賃企業(yè)租賃業(yè)務(wù)監(jiān)管的意見(修訂稿)》；成都在全國率先出臺了《成都市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃租房的實施意見》。

8月31日，國務(wù)院新聞辦召開新聞發(fā)布會，進一步完善住房保障體系，解決好新市民青年人住房困難問題；

表：2021年8月權(quán)益保障相關(guān)政策

資料來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

表：2021年8月金融稅收相關(guān)政策

資料來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

表：2021年8月市場監(jiān)管相關(guān)政策

表：2021年8月租賃供應(yīng)相關(guān)政策

從價格層面到供應(yīng)層面，各大城市都出了調(diào)控政策平穩(wěn)租賃市場。我們認為，在對租金年度漲幅的控制以及“租金指導(dǎo)價”的推出后未來一年個別區(qū)域一年動輒5或10%以上的大幅漲幅將不太會出現(xiàn)。

與此同時，當前熱點城市對于二手房的調(diào)控也較為嚴格，由于二手房價格傳導(dǎo)會推動租房成本上升，在二手房價格指數(shù)下降的形勢下，未來租房價格或有小幅下降。

在一系列調(diào)控政策下，2021年8月，55城個人房源租金為33.67元/平米/月，環(huán)比下跌1.12%，隨著畢業(yè)旺季的逐漸消退，旺季效應(yīng)開始減弱，租賃需求開始下降，租金開始止?jié)q轉(zhuǎn)跌，進入傳統(tǒng)淡季。全國各地大力發(fā)展保障性租賃住房，這對于個人房源租金也有一定影響。

2021年8月全國個人房源租金坪效及環(huán)比

分城市來看，我們以2018年1月為基期，核心8城租賃價格指數(shù)出現(xiàn)下降。截至2021年8月，8城市租賃價格指數(shù)區(qū)間仍然位于97.09-132.5，城市間差異較大；上海租賃市場的發(fā)展的持續(xù)性和穩(wěn)定性最好。廣州租賃市場近期表現(xiàn)較差，跌出第一梯隊。

8城租賃價格指數(shù)

八城租賃價格指數(shù)，通過定期監(jiān)測重點8城市租賃的相關(guān)成交數(shù)據(jù)和市場調(diào)研數(shù)據(jù)，采用類似房屋重復(fù)交易法，計算各個城市月度價格變動趨勢，在此基礎(chǔ)上形成租賃價格指數(shù)。 

基期時間和基點值 基期：2018年1月，基點值：100

資料來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

集中式公寓方面，重點八城中深圳、成都兩城租金整體下跌較為顯著，其他城市基本較上月持平。分散式公寓方面，成都受此前大規(guī)模品牌爆雷影響，市場對分散式公寓整治行動逐步開始，在此前連續(xù)下跌后本月出現(xiàn)回升。其中，國家發(fā)布通知，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，住房租金年度漲幅不超過5%，對各城市租金下跌影響較大。

住建部在國新辦的發(fā)布會強調(diào)，新青年是國家的未來，一個城市新青年有希望，國家才有未來，這不僅是政府的職責所在，也是提升城市競爭力的必然要求。

隨著住房租賃市場的不斷發(fā)展，以及各類規(guī)范政策的落地和多樣化的供應(yīng)不斷增加，未來新市民、新青年的品質(zhì)居住問題相信也將得到進一步解決，真正實現(xiàn)“房住不炒，穩(wěn)定租金，安居樂業(yè)”。

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原標題： 多城出臺政策調(diào)控租金上漲，個人房源租金開始止?jié)q轉(zhuǎn)跌