房地產(chǎn)的并購(gòu)重組交易方式里面，股權(quán)并購(gòu)是最常用的手段，因?yàn)榭梢员荛_增值稅、土地增值稅等高額稅負(fù)。盡管如此，因目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)復(fù)雜時(shí)，或有債務(wù)和隱性負(fù)債等會(huì)無形中增大股權(quán)并購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，因此實(shí)務(wù)中直接的資產(chǎn)收購(gòu)?fù)诤芏鄷r(shí)候成為更好的交易方案選擇，也即雖然增加了交易成本（主要是過戶產(chǎn)生的稅費(fèi)），但卻能最大程度上切割原有風(fēng)險(xiǎn)。

資產(chǎn)收購(gòu)在房地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)中的運(yùn)用具有一定的特殊性，以土地使用權(quán)或在建工程轉(zhuǎn)讓為例，一般都要求出讓金已支付完畢且已取得土地使用權(quán)證，開發(fā)投資總額已經(jīng)完成25%以上。資產(chǎn)收購(gòu)涉及國(guó)有資產(chǎn)處置的，均須在公共資源交易中心或產(chǎn)權(quán)交易所走掛牌流程。另外在東莞、南寧等試點(diǎn)城市還存在鑒證交易的環(huán)節(jié)，比如投資額未達(dá)25%時(shí)先簽合同，在交易服務(wù)平臺(tái)完成交易，受讓方施工至25%后辦理過戶。需要特別注意的是，深圳地區(qū)不受理在建工程的轉(zhuǎn)讓（法院執(zhí)行案件除外），不受理在建工程的抵押，而大灣區(qū)其他各個(gè)城市對(duì)在建工程的轉(zhuǎn)讓限制亦各有差異。

需說明的是，關(guān)于企業(yè)并購(gòu)重組中對(duì)資產(chǎn)收購(gòu)的認(rèn)定，目前普遍采用財(cái)稅[2009]59號(hào)文的解釋，即指一家企業(yè)（以下稱為受讓企業(yè)）購(gòu)買另一家企業(yè)（以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè)）實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的交易。其中企業(yè)實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)是指企業(yè)用于從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、與產(chǎn)生企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入直接相關(guān)的資產(chǎn)，包括經(jīng)營(yíng)所用的各類資產(chǎn)、企業(yè)擁有的商業(yè)信息技術(shù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的應(yīng)收賬款、投資資產(chǎn)等。通過上述官方解釋我們可以清楚的認(rèn)識(shí)到資產(chǎn)收購(gòu)的本質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于正常的商品交易模式，比如：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說收購(gòu)的客體即是房地產(chǎn)項(xiàng)目。與其他企業(yè)并購(gòu)重組交易模式相比，資產(chǎn)收購(gòu)邏輯結(jié)構(gòu)最為簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

資產(chǎn)收購(gòu)作為項(xiàng)目收并購(gòu)手段中的重要形式，其具有適用范圍廣、靈活性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)于控制等特點(diǎn)。

1.適用范圍廣。實(shí)操中多數(shù)企業(yè)更傾向采取股權(quán)收購(gòu)，主要原因就是為了規(guī)避高額的增值稅、土地增值稅等稅負(fù)問題。股權(quán)收購(gòu)的方式主要是所得稅的負(fù)擔(dān)，通過獲取項(xiàng)目公司股權(quán)達(dá)到實(shí)際控制項(xiàng)目公司的目的，從而間接持有標(biāo)的資產(chǎn)。盡管如此，因股權(quán)收購(gòu)容易受到項(xiàng)目公司本身的債權(quán)債務(wù)的影響，因此不能適用所有收購(gòu)情況，資產(chǎn)收購(gòu)則不然，只要是能夠用來正常交易的資產(chǎn)都可以適用，而且比較容易實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)切割。

2.靈活性強(qiáng)。資產(chǎn)收購(gòu)一般不需要對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行全盤調(diào)查，如果進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)則需要對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行全面調(diào)查，尤其是債務(wù)情況；另外資產(chǎn)收購(gòu)也不用受到目標(biāo)企業(yè)股東的影響，不需要目標(biāo)企業(yè)的所有股東同意才可進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)。

3.風(fēng)險(xiǎn)易于控制。資產(chǎn)收購(gòu)交易模式下無需承擔(dān)被收購(gòu)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)，資產(chǎn)收購(gòu)只針對(duì)特定的資產(chǎn)，與被收購(gòu)方企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)狀況無關(guān)（當(dāng)然轉(zhuǎn)讓方債務(wù)纏身導(dǎo)致資產(chǎn)存在被抵押、被查封等情況除外），這也是資產(chǎn)收購(gòu)最大的優(yōu)勢(shì)。需說明的是，須特別注意被收購(gòu)資產(chǎn)所屬當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)政策，以免在收購(gòu)之后承受其他因資產(chǎn)本身帶來的額外的債權(quán)債務(wù)或不利影響，比如外地企業(yè)直接收購(gòu)本地資產(chǎn)時(shí)，因稅收等問題經(jīng)常會(huì)遇到當(dāng)?shù)卣囊恍┞闊ㄒ蚨愂諏俚卦瓌t，一般地方政府都要求在當(dāng)?shù)刈?cè)企業(yè)后再由當(dāng)?shù)刂黧w收購(gòu)資產(chǎn)）。

1.資產(chǎn)收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)易于控制，無需與被收購(gòu)方的債權(quán)債務(wù)牽連，這是資產(chǎn)收購(gòu)最大的優(yōu)點(diǎn)，也是最大的特點(diǎn)，實(shí)務(wù)中企業(yè)選擇進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)的原因多是因?yàn)楸皇召?gòu)方企業(yè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，為避免與被收購(gòu)企業(yè)牽連而選擇進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)。

2. 如果目標(biāo)公司股東結(jié)構(gòu)復(fù)雜，資產(chǎn)收購(gòu)無需受到被收購(gòu)方企業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)端影響，收購(gòu)資產(chǎn)干凈清爽，特別是股權(quán)收購(gòu)時(shí)，必須要取得全體股東書面一致同意（因存在股東優(yōu)先權(quán)的問題）。因此，收購(gòu)股權(quán)的難度較大，進(jìn)度較慢。另外由于任何股東對(duì)其他股東對(duì)外轉(zhuǎn)讓的股權(quán)均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此當(dāng)股權(quán)收購(gòu)遇到少數(shù)股東阻撓時(shí)，則收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)增大。資產(chǎn)收購(gòu)則可有效避開上述限制。

3.如進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)，收購(gòu)企業(yè)股權(quán)也就意味著被收購(gòu)企業(yè)的員工也歸屬于收購(gòu)方，如要進(jìn)行職工解聘，也需要承擔(dān)一定的勞動(dòng)賠償責(zé)任。資產(chǎn)收購(gòu)則不會(huì)存在上述問題，只針對(duì)目標(biāo)資產(chǎn)進(jìn)行，與企業(yè)職工無關(guān)。

1.直接進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)所需承擔(dān)的稅負(fù)較重，稅負(fù)較重會(huì)直接影響收購(gòu)資產(chǎn)的成本。比如：對(duì)收購(gòu)標(biāo)的資產(chǎn)一般含土地的房地產(chǎn)企業(yè)來說，所面臨的高額土地增值稅和其他稅種，也是多數(shù)企業(yè)不選擇進(jìn)行直接資產(chǎn)收購(gòu)的主要原因。

2.與股權(quán)收購(gòu)方式相比，資產(chǎn)收購(gòu)方式無法承繼被收購(gòu)企業(yè)原享有的政策優(yōu)惠，如被收購(gòu)企業(yè)原虧損可在所得稅稅前扣除，以及特定行業(yè)如科技類企業(yè)可享受的財(cái)政補(bǔ)貼等稅收優(yōu)惠政策。

3.收購(gòu)資產(chǎn)本身涉及項(xiàng)目屬性問題，如筆者參與的收購(gòu)惠州某三舊改造項(xiàng)目時(shí)，因所涉土地已作為被收購(gòu)企業(yè)向政府申報(bào)的目標(biāo)地塊，且被收購(gòu)企業(yè)債務(wù)擔(dān)保關(guān)系復(fù)雜，若通過資產(chǎn)收購(gòu)方式，可能會(huì)面臨申報(bào)主體變更等重大問題。

1.資產(chǎn)收購(gòu)適用特殊性稅務(wù)處理的條件

依據(jù)財(cái)稅[2009]59號(hào)文規(guī)定，企業(yè)資產(chǎn)收購(gòu)需同時(shí)滿足以下條件方可適用特殊性稅務(wù)處理：

（1）具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。

（2）被收購(gòu)、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。

（3）企業(yè)重組后的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（4）重組交易對(duì)價(jià)中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。

（5）企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。

需注意第（5）點(diǎn)規(guī)定，取得股權(quán)支付的原主要股東（持有20%以上股權(quán)）在12個(gè)月類不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)，筆者曾了解到某企業(yè)在不滿12個(gè)月轉(zhuǎn)讓股權(quán)而被當(dāng)?shù)囟悇?wù)局追繳稅款的，實(shí)在是太虧。

在實(shí)務(wù)中，受讓方為享受上述特殊性稅務(wù)處理的優(yōu)惠政策，且規(guī)避原股東在未經(jīng)同意私自轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押股權(quán)等風(fēng)險(xiǎn)，受讓方企業(yè)可與原股東簽訂股權(quán)代持協(xié)議來約束原股東。曾有企業(yè)或個(gè)人想在重組發(fā)生前后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)分批轉(zhuǎn)讓其資產(chǎn)或股權(quán)的，稅務(wù)局也會(huì)依據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則處理為一項(xiàng)交易。

同時(shí)還需注意，如滿足上述條件可適用特殊性稅務(wù)處理的企業(yè)，當(dāng)事雙方都應(yīng)在交易完成當(dāng)年企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交備案資料，證明交易是符合以上條件的，否則容易造成被稅務(wù)局追繳稅款的風(fēng)險(xiǎn)。

2.計(jì)稅基礎(chǔ)的確認(rèn)

（1）股權(quán)支付部分

在資產(chǎn)收購(gòu)的過程中，如企業(yè)符合特殊性重組條件的，交易各方對(duì)其交易中的股權(quán)支付部分，依據(jù)財(cái)稅[2014]109號(hào)文，受讓企業(yè)收購(gòu)的資產(chǎn)應(yīng)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的50%且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：①轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。②受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。

（2）非股權(quán)支付部分

應(yīng)暫不確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失的，其非股權(quán)支付仍應(yīng)在交易當(dāng)期確認(rèn)相應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，并調(diào)整相應(yīng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

如企業(yè)不能適用特殊性稅務(wù)處理，那么應(yīng)由被收購(gòu)方確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失，被收購(gòu)企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上應(yīng)保持不變。適用一般性稅務(wù)處理的情況下僅需按正常流程和手續(xù)納稅，其籌劃空間較小，計(jì)稅基礎(chǔ)確認(rèn)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。

增值稅層面如能在資產(chǎn)收購(gòu)前進(jìn)行合理安排，使其能夠滿足國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年13號(hào)文相關(guān)規(guī)定所述條件，即將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給受讓方的，便可不征收增值稅，否則轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。

而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目還應(yīng)區(qū)分新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓新項(xiàng)目按9%繳納增值稅，轉(zhuǎn)讓老項(xiàng)目按5%繳納增值稅。新老項(xiàng)目的判定以《建筑工程施工許可證》上記載的開工日期或總包合同簽訂的日期劃定，在2016年5月1日之前的是老項(xiàng)目，在2016年5月1日之后的是新項(xiàng)目；如果施工許可證沒有記載，或者未取得施工許可證，以建筑工程承包合同為準(zhǔn)；如果兩者都未記載證明，需同稅務(wù)局溝通判定。

六、土地增值稅稅務(wù)處理（涉及地產(chǎn)項(xiàng)目）

無論受讓方采用何種方式支付對(duì)價(jià)，轉(zhuǎn)讓方所涉資產(chǎn)主體發(fā)生變更的，均視為取得收入，需繳納土地增值稅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率不超過 50% 的部分按 30% 的稅率計(jì)繳；增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率超過 50% 小于或等于 100% 的部分按 40% 的稅率計(jì)繳（速算扣除5%）；增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率超過 100% 小于或等于 200% 的部分按 50% 的稅率計(jì)繳（速算扣除15%）；增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率超過 200% 的部分按 60% 的稅率計(jì)繳（速算扣除35%），扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等；

對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額及開發(fā)建造成本的金額之和，加計(jì)20％的扣除。可以看出，加計(jì)扣除主體限制應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)或投入后再行轉(zhuǎn)讓。

假設(shè)某甲企業(yè)擬收購(gòu)乙企業(yè)某資產(chǎn)，甲企業(yè)以旗下全資子公司丙企業(yè)全部股權(quán)做為交易對(duì)價(jià)，已知目標(biāo)資產(chǎn)賬面價(jià)值100萬，丙企業(yè)全部股權(quán)賬面價(jià)值50萬，公允價(jià)值均為1000萬，如圖所示：

本案中，甲、乙之間的交易符合資產(chǎn)收購(gòu)的定義。甲企業(yè)為收購(gòu)企業(yè)，其支付對(duì)價(jià)為子公司丙企業(yè)的100%股權(quán)。乙公司為目標(biāo)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓企業(yè)。

1.在分析所得稅稅務(wù)處理前，先厘清本案例中所涉會(huì)計(jì)處理。

由于本案交易過程中只涉及極少量的貨幣性資產(chǎn)（占總資產(chǎn)交換金額的比例低于25%）。依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》規(guī)定，符合交易雙方主要以存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和長(zhǎng)期股權(quán)投資等非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行的交換，所以本案例應(yīng)適用非貨幣資產(chǎn)交換會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。在非貨幣性資產(chǎn)交換準(zhǔn)則中具有商業(yè)實(shí)質(zhì)且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，除非有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價(jià)值比換出資產(chǎn)公允價(jià)值更加可靠。公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

本案例中，對(duì)于被收購(gòu)方乙企業(yè)，換入資產(chǎn)為丙企業(yè)100%的股權(quán)=換出資產(chǎn)的公允價(jià)值=1000萬元，公允價(jià)值1000萬元與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值100萬元的差額900萬元計(jì)入當(dāng)期損益；對(duì)于收購(gòu)方甲公司，換入資產(chǎn)乙企業(yè)資產(chǎn)的成本=換出資產(chǎn)丙企業(yè)100%股權(quán)的公允價(jià)值1000萬元，公允價(jià)值1000萬元與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值50萬元的差額950萬元計(jì)入當(dāng)期損益。

對(duì)于被收購(gòu)方乙公司，獲得900萬的營(yíng)業(yè)外收入，需要按900萬元的損益繳納企業(yè)所得稅，所得稅=（1000-100）*25%=225萬元，對(duì)于收購(gòu)方甲企業(yè)，獲得950萬元的投資收益，需要按950萬元的損益繳納企業(yè)所得稅，所得稅=（1000-50）*25%=237.5萬元。

2. 在滿足特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件的情況下，會(huì)計(jì)處理和特殊性稅務(wù)處理將產(chǎn)生差異，轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。對(duì)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)乙企業(yè)，其取得受讓企業(yè)丙股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)=被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)=100萬元；對(duì)于收購(gòu)方甲企業(yè)，其取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)=被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)=100萬元。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓方乙企業(yè)，未產(chǎn)生損益，無需繳納企業(yè)所得稅；對(duì)于收購(gòu)方甲企業(yè)，獲得50萬元的投資收益，需要按50萬元的損益繳納企業(yè)所得稅，所得稅=（100-50）*25%=12.5萬元。