(一) 年度供地計(jì)劃

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月15日，22個(gè)重點(diǎn)城市中已有北京、廈門(mén)、濟(jì)南、廣州、成都、杭州、天津、福州等8個(gè)城市公布了2022年度供地計(jì)劃，土地供應(yīng)規(guī)模基本與2021年持平，其中廈門(mén)2022年同比提升36%，濟(jì)南市同比提升3%，北京市、廣州市、杭州市、福州市2022年度供地計(jì)劃與去年持平，而成都、天津相比2021年則略有下降。從首批次集中供地推出面積與年度供地計(jì)劃面積占比來(lái)看，受集中土拍批次增加等因素影響，北京、廈門(mén)首批次供應(yīng)規(guī)模占比均不足10%，占比較去年首批明顯下滑，而杭州、福州同樣下滑明顯，唯有成都首批次住宅供地占比較2021年有所上升。

表2-2：22個(gè)重點(diǎn)城市2022年住宅用地供地計(jì)劃完成情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) 博志成創(chuàng)新研究院制表

表2-3：22個(gè)重點(diǎn)城市（已供地城市）2022年首批次供地宗數(shù)及面積

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(二) 部分城市土拍規(guī)則

表2-4：22個(gè)重點(diǎn)城市2022年首批次主要土拍規(guī)則

 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

02 一季度已完成首批 集中供地城市情況簡(jiǎn)述

進(jìn)入三月份后，2022年集中供地的首輪供地，已經(jīng)陸續(xù)拉開(kāi)序幕，整體節(jié)奏早于2021年，其一是因?yàn)椤皟杉小闭甙l(fā)布已是2021年2月，其二是由于多個(gè)城市改為四批次供地。截至目前，至少有13個(gè)重點(diǎn)城市公布了首批次集中供地計(jì)劃，北京1月7日率先打響虎年供地第一槍?zhuān)⒃缭?月17日完成土拍，福州、合肥、青島、廈門(mén)等二線城市也已經(jīng)完成第一輪競(jìng)拍，同時(shí)北京已經(jīng)率先發(fā)布二批次預(yù)申請(qǐng)公告。

(一) 2月17日，北京土拍

圖2-1：2021-2022北京各輪供地成交面積、成交率、底價(jià)成交率、流拍率等

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作為2022年節(jié)后首場(chǎng)集中土拍，北京土拍市場(chǎng)表現(xiàn)顯然具有著“引路”的意義，房企參拍積極性提升、溢價(jià)率提高、流拍率走低，種種跡象表明，北京土地市場(chǎng)回溫明顯。這也將在一定程度上提振其他集中供地城市和房企對(duì)今年土地市場(chǎng)的信心和預(yù)期。

總體來(lái)看，北京土拍總共掛地18宗，成交17宗，流拍1宗，流拍率5.6%（較去年第三輪下降10%），3宗土地達(dá)到最高限價(jià)成交，觸限率為16.7%，較上次提升9%；整體溢價(jià)率為4.5%，較上次提升2%。成交金額共計(jì)480億元。底價(jià)成交率和流拍率較2021年第三批次供地均顯著下降。

另外，此次北京土拍推出的18塊地，其中9宗在價(jià)格達(dá)到上限后需要競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積，而現(xiàn)房銷(xiāo)售在當(dāng)今房企暴雷、信用風(fēng)險(xiǎn)下調(diào)的影響之下成為了保交付的重要手段，而北京2022年第一輪只推出了18宗地，對(duì)比2021年第二輪土拍的43宗地，供應(yīng)量也相對(duì)保守。

【土拍關(guān)鍵詞】——土拍漸暖、預(yù)留利潤(rùn)空間、競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售、僅旭輝一家民企（單獨(dú)）

(二) 3月16日，福州土拍

圖2-2：2021-2022福州各輪供地成交面積、成交率、底價(jià)成交率、流拍率等

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從土拍規(guī)則來(lái)看，福州住宅用地均延續(xù)2021年的“限地價(jià)+搖號(hào)”，限房?jī)r(jià)也并未放松。但不同于北京的土拍市場(chǎng)，福州本次推出17幅地塊（15幅住宅），最終取消3幅，流拍2幅，成交12幅（其中底價(jià)成交8幅，觸發(fā)限價(jià)搖號(hào)2幅），土拍流拍率30％，相較2021年第三輪28％提升2%，土拍起拍總金額164億，實(shí)際成交金額僅為66億，底價(jià)成交率相較21年顯著上升，流拍率同樣維持高位運(yùn)行，溢價(jià)率則持續(xù)走低，本輪土拍溢價(jià)率上限為15％，相較2021年第三輪最高溢價(jià)率的63％下降明顯，僅有2宗地達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)。

福州本土國(guó)企托底現(xiàn)象依舊明顯，除保利獲得一塊地外，剩余均為福建本土國(guó)企“兜底”拿地，民企徹底身影“消失”。去年活躍的龍湖、正榮、融僑、融信、大東海等都沒(méi)現(xiàn)身。對(duì)于福州而言，由于本次土拍成績(jī)愈發(fā)慘淡，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有政策放松。

【土拍關(guān)鍵詞】——冷清、流拍、底價(jià)成交、地方國(guó)企托底、民營(yíng)企業(yè)拿地為0。

(三) 3月17日，合肥土拍

圖2-3：2021-2022合各輪供地成交面積、成交率、底價(jià)成交率、流拍率等

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合肥此次土拍全部競(jìng)品質(zhì)，達(dá)到限價(jià)后，在3天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商誰(shuí)給出的規(guī)劃品質(zhì)高，誰(shuí)就能拿地。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（共120分）分為規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)和開(kāi)發(fā)企業(yè)三個(gè)大項(xiàng)。供地17塊宗涉宅地全部出讓?zhuān)?5塊觸頂最高限價(jià)，進(jìn)入“競(jìng)品質(zhì)”階段。達(dá)到競(jìng)品質(zhì)的15塊宅地中，至少10塊地有5家及以上數(shù)量的房企進(jìn)行“競(jìng)品質(zhì)”，4塊地超過(guò)15家房企“競(jìng)品質(zhì)”，人氣最高的一塊地吸引了23家房企“競(jìng)品質(zhì)”，市場(chǎng)異常火爆。另一方面，從報(bào)名房企看，國(guó)企、央企占絕對(duì)主導(dǎo)，安徽地方房企參拍度有所提升。

【土拍關(guān)鍵詞】——火爆、競(jìng)品質(zhì)、國(guó)企央企絕對(duì)主力。

(四) 3月18日，青島土拍

圖2-4：2021-2022青島各輪供地成交面積、成交率、底價(jià)成交率、流拍率等

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同北京一樣，青島今年計(jì)劃進(jìn)行總共四個(gè)批次的集中土地出讓?zhuān)敬尾捎孟薜貎r(jià)，地價(jià)觸頂進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，競(jìng)品質(zhì)得分相同進(jìn)行搖號(hào)的競(jìng)價(jià)方式。本次青島共推出16宗涉宅地塊，取消拍地1宗，成交15宗，12宗地塊以底價(jià)成交，無(wú)一宗進(jìn)入最后競(jìng)品質(zhì)階段，平均溢價(jià)水平也是前四城中最低的。

總成交金額29.5億元。從拿地的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，本次批集中土拍中，優(yōu)秀的民企代表表現(xiàn)強(qiáng)勁，比如青島本土房企天一仁和獨(dú)自拿下城陽(yáng)碩陽(yáng)路北、國(guó)城路東地塊，青島本土房企瑞源獨(dú)自拿下西海岸瑞源名嘉荷府南地塊，淄博本土房企淄博金鼎獨(dú)自拿下城陽(yáng)詳陽(yáng)路北、白云山路以東和以西2宗地塊。本輪青島土拍遇冷的主要原因一方面本輪供地質(zhì)量較差，中心城區(qū)供地量顯著縮減，供地質(zhì)量不及去年各批次；第二，近期青島樓市表現(xiàn)萎靡，庫(kù)存高企。

2021年下半年以來(lái)青島的樓市成交明顯遇冷，樓市成交規(guī)模下滑趨勢(shì)明顯，其中2022年1-2月累計(jì)成交規(guī)模同比降幅達(dá)23%。商品住宅庫(kù)存消化周期接近22個(gè)月，整體去化壓力極大，明顯處于供過(guò)于求的狀態(tài)。多幅地塊實(shí)質(zhì)為勾地出讓也是底價(jià)成交的主要原因。

【土拍關(guān)鍵詞】——底價(jià)成交、供地質(zhì)量較差、優(yōu)秀本地民企表現(xiàn)強(qiáng)勁、勾地占比大。

(五) 3月24日，廈門(mén)土拍

圖2-5：2021-2022廈門(mén)各輪供地成交面積、成交率、底價(jià)成交率、流拍率等

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3月24日，廈門(mén)2022年首輪集中土拍落幕，規(guī)則上來(lái)看，本輪土拍規(guī)則基本保持不變，基本延續(xù)2021年“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、搖號(hào)”等方式出讓。其中2022P02、2022P05、2022P06、2022P03地塊采用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、定配建、定品質(zhì)+搖號(hào)”方式拍賣(mài)出，余下的6宗地均采用“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、定品質(zhì)+搖號(hào)”方式拍賣(mài)出讓。10宗涉宅地除思明區(qū)湖濱四里（2022P04）地塊因規(guī)劃條件調(diào)整、提前一天撤牌外，其余9宗均成功出讓?zhuān)渲?宗溢價(jià)成交、并且2宗地塊到達(dá)最高限價(jià)+搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率升至7%，較去年第三輪熱度明顯上升。

此次土拍，拿地的房企以深耕廈門(mén)的老面孔為主，島內(nèi)多幅地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，還有地塊拍到限價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)，房企拿地?zé)崆閷?duì)比2021年底有所提升。

值得一提的是，本次土地出讓在“限房?jī)r(jià)”、“限地價(jià)”之外，依然延續(xù)“定品質(zhì)”要求，對(duì)地塊內(nèi)的商品住宅、配建的保障性住宅的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)、綠色建筑等級(jí)均提出明確要求（住宅全裝修標(biāo)準(zhǔn)為：思明區(qū)、湖里區(qū)不低于3000元/㎡；集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)不低于2000元/㎡。其中定配建的保障性住宅不低于1000元/㎡）。從廈門(mén)的首場(chǎng)土拍龍爭(zhēng)虎斗的背后看，最本質(zhì)的購(gòu)房邏輯就是對(duì)優(yōu)質(zhì)資源的占有。

【土拍關(guān)鍵詞】——優(yōu)質(zhì)資源、深耕廈門(mén)的老面孔競(jìng)爭(zhēng)激烈，拿地?zé)崆樘嵘?/p>

(六) 其他城市

3月30 重慶首次集中土拍出讓完成，全部成交，并且零流拍。供地13宗，總供地1361畝，可建面積147.1萬(wàn)平米，總出讓金約為99.49億元。零流拍，給市場(chǎng)傳遞出了信心。

重慶首批供地有三點(diǎn)調(diào)整值得注意：1.嚴(yán)控地價(jià)讓利房企2.控制溢價(jià)上限為不超過(guò)15%。3.熔斷后搖號(hào)成交。相比去年首次土拍，樓面價(jià)直逼當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售價(jià)，給市場(chǎng)傳遞是信號(hào)是房?jī)r(jià)要漲，因此帶動(dòng)了一波成交小高潮。今年情況完全相反，地價(jià)下降，房?jī)r(jià)的預(yù)期被穩(wěn)住，這也符合“穩(wěn)樓市、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，拿地房企來(lái)看，本次頭部房企徹底消失，拿地以華潤(rùn)，中海等央企為主，比較耀眼的龍湖拿了三塊地，其余大部分都為中小房企。

這也意味著房企信心不足，拿地仍然不夠積極。武漢首批次集中供地3月31日如期進(jìn)行，本次共出讓11宗用地，包含文化設(shè)施、公園綠地以及商務(wù)各類(lèi)用地，其中住宅用地僅7宗。最終，首批次成交6宗住宅用地，1宗回爐地塊流拍。6宗宅地共計(jì)收金84億元，另有4宗商服用地收金5.3億元。3月31日是成都土地拍賣(mài)首日，成功出讓16宗地塊，合計(jì)成交土地面積891畝，總成交金額149.81億元，流拍1宗，有5宗達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入“抽簽”環(huán)節(jié)。

表：一季度部分已完成首批土拍城市成交情況

來(lái)源：集中供地城市政府官網(wǎng)

整體來(lái)看，去年熱度跌至冰點(diǎn)的土地市場(chǎng)正在發(fā)生變化。在后續(xù)各二線城市的土地市場(chǎng)中，合肥、南昌、廈門(mén)、重慶的土拍升溫明顯，南昌一宗地塊以91%的溢價(jià)率拍出，廈門(mén)9宗涉宅用地均順利出讓?zhuān)溆?宗地塊均溢價(jià)成交，單日收金154億元，合肥單日收金264億元，而重慶實(shí)現(xiàn)零流拍，給市場(chǎng)傳遞出了信心；另一方面，青島、福州甚至比2021年第三輪還冷。目前土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者仍舊以央企、國(guó)企為主。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，去年的銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企有七成今年一塊地都沒(méi)拿，投資處于停滯狀態(tài)。

總體來(lái)看，首輪集中供地主要呈現(xiàn)以下四個(gè)特點(diǎn)

（1）集中出讓次數(shù)增加，供地量縮價(jià)漲，優(yōu)質(zhì)地塊放量；（2）土拍規(guī)則優(yōu)化，“化繁為簡(jiǎn)”，降門(mén)檻、提利潤(rùn)，搖號(hào)/抽簽基本成標(biāo)配，提升企業(yè)拿地意愿；（3）市場(chǎng)熱度分化明顯，合肥、廈門(mén)土拍熱度升溫，而部分庫(kù)存較大或市場(chǎng)處于調(diào)整期的城市土拍熱度仍保持低位；（4）拿地企業(yè)仍以國(guó)央企為主，部分城市穩(wěn)健型、深耕型民企拿地積極性仍在。

03對(duì)中小型房企的三個(gè)建議

1. 樹(shù)立理性信心、抓住二季度行業(yè)溫和復(fù)蘇趨勢(shì)，機(jī)會(huì)性撿漏優(yōu)質(zhì)地塊

首批次土地市場(chǎng)中，北京土拍漸暖、合肥土拍火爆、廈門(mén)土拍熱情高漲，不難看出土地市場(chǎng)點(diǎn)狀復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，成交房企除旭輝、龍湖、綠城少數(shù)民企外，多位國(guó)企、央企，這就意味著眾多民企已經(jīng)喪失了一季度拿地補(bǔ)倉(cāng)的機(jī)會(huì)，二季度更多民企可能會(huì)開(kāi)始溫和發(fā)力。因此，中小型房企短期內(nèi)應(yīng)該深化城市研究、充分評(píng)估自身資金充沛度、現(xiàn)金流安全系數(shù)以及供貨節(jié)奏、銷(xiāo)售能力，抓住區(qū)域內(nèi)的結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)，該出手就出手，大多數(shù)民企疲于應(yīng)對(duì)償債的時(shí)候，正是中小型房企機(jī)會(huì)撿漏優(yōu)質(zhì)土地的機(jī)會(huì)。這個(gè)過(guò)程對(duì)中小型房企的要求是一定要具備捕捉城市分化輪動(dòng)節(jié)奏的能力，確保投資質(zhì)量、嚴(yán)控投資風(fēng)險(xiǎn)。

2. 心懷功利主義，發(fā)力提質(zhì)降本增效，努力做“良幣”穿越行業(yè)下行期

下行的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房企最大的感觸就是，預(yù)期不好、銷(xiāo)售不佳，不能再像過(guò)去那樣大手大腳花錢(qián)了，現(xiàn)金流斷了會(huì)要命，要想辦法降本降費(fèi)提質(zhì)增效。

一方面多家頭部房企順勢(shì)開(kāi)啟組織優(yōu)化、設(shè)計(jì)優(yōu)化、招采管控、數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路。組織調(diào)整方面，或戰(zhàn)略系統(tǒng)升級(jí)、或業(yè)務(wù)管理優(yōu)化、或加大向下授權(quán)，或調(diào)整人事任命與機(jī)制優(yōu)化，以保障主業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，提升開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)精細(xì)化管理，并實(shí)施人才高配；數(shù)字化轉(zhuǎn)型則是試圖嘗試顆粒度更細(xì)的管控，運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)去賦能業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的降本、提質(zhì)、增效；設(shè)計(jì)優(yōu)化方面質(zhì)量、成本、進(jìn)度三大目標(biāo)對(duì)應(yīng)的便是降本增效的內(nèi)核；招采管控旨在降低成本、提高利潤(rùn)，從而幫助房企占據(jù)新的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建效率、成本、質(zhì)量三贏的供應(yīng)鏈。

另一方面，在2021年的財(cái)報(bào)披露多“難產(chǎn)”的情況下，已經(jīng)相繼發(fā)布2021年財(cái)報(bào)的旭輝、龍湖、綠城、越秀、金茂、萬(wàn)科、碧桂園，從業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)、融資成本不斷降低、產(chǎn)品力永葆優(yōu)勢(shì)、盈利空間持續(xù)增厚、商業(yè)模式多元化，手握充沛的現(xiàn)金流、堅(jiān)守穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)底線等方面，清晰給出了行業(yè)變革洗禮后，房企成為一枚“良幣”應(yīng)該具備的能力。甚至一季度在投資質(zhì)量上也已經(jīng)給出了城市深耕選擇、首批供地節(jié)奏把握、量入為出拿地、優(yōu)選土儲(chǔ)質(zhì)量的投資精益化做法。

這就意味著，對(duì)于具備區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)，具備獨(dú)特產(chǎn)品和服務(wù)特色、不受“三道紅線”政策影響的中小型房企而言，要學(xué)會(huì)借鑒優(yōu)秀標(biāo)桿經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)從自身出發(fā)，要真正思考如何成為一枚 “良幣”。

博志成已經(jīng)在深入服務(wù)會(huì)員企業(yè)東投地產(chǎn)的咨詢(xún)實(shí)踐中，自主研發(fā)出了一整套“提質(zhì)、降本、增效，SQCE精益管理全息模型”以及切實(shí)可行的“提質(zhì)降本增效落地指南”幫助各會(huì)員企業(yè)強(qiáng)身健體、努力成為一枚時(shí)代的“良幣”企業(yè)，穿越下行周期。

3. 堅(jiān)守長(zhǎng)期主義、加強(qiáng)研究、加強(qiáng)內(nèi)功建設(shè)、持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展

近期從高層到地方相繼出臺(tái)的政策，都在不斷強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持力度。從短期來(lái)看行業(yè)的穩(wěn)步復(fù)蘇對(duì)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升起著非常重要的“托舉”作用，從中期來(lái)看行業(yè)是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大行業(yè)，在更加健康的導(dǎo)向下會(huì)持續(xù)穩(wěn)健長(zhǎng)久的發(fā)展。但是行業(yè)變化的特點(diǎn)也非常明顯，就是要告別過(guò)去的高周轉(zhuǎn)和高回報(bào)，告別蠻干、莽夫的時(shí)代，真正回歸產(chǎn)品和服務(wù)，回歸經(jīng)營(yíng)內(nèi)功、回歸管理紅利。這就要求房企必須扎扎實(shí)實(shí)夯實(shí)行業(yè)、區(qū)域、客戶(hù)、產(chǎn)品的研究能力，做足內(nèi)功，以“理性的最先者”的姿態(tài)從容選對(duì)機(jī)會(huì)、保持戰(zhàn)略定力、穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展。

因此，對(duì)中小型房企而言，不能“短視”，更不能原地踏步、就地躺平，要關(guān)注政策、行業(yè)、區(qū)域的變化，要從長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃出發(fā)，應(yīng)盡快更新過(guò)去不合適的、粗放的發(fā)展路子，建立起新的發(fā)展模式和戰(zhàn)略路徑，塑造新的核心競(jìng)爭(zhēng)力與風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

這個(gè)過(guò)程中本身對(duì)企業(yè)是非常有利的舉動(dòng)，行業(yè)預(yù)期低迷的情況下，通過(guò)新的商業(yè)模式和戰(zhàn)略規(guī)劃能夠讓政府、金融機(jī)構(gòu)、合作方、客戶(hù)、員工都感受到公司當(dāng)下在穩(wěn)健發(fā)展的信號(hào)，爭(zhēng)取更多的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)、合作資源，有利于推動(dòng)企業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展階段。