地產十一言 作者：紅郎
來源：地產十一言（ID:dichanshiyiyan)
經歷了一波網傳后，千呼萬喚的北京第三次供地名單出爐！
又是一頓周五深夜放毒。11月19日，周五晚，北京規自委公布2021年第三批次供地，合計13宗地，其中住宅用地12宗，總供地面積約62萬㎡，建筑規模約113萬㎡，總起拍價約331億元。
據出讓文件，12宗住宅地塊掛牌競價起始時間為2021年12月10日，截止時間為2021年12月24日止。
三批次12宗供地基本情況
來源：樂居北京
朝陽有好貨
此次供應的地塊，朝陽仍為供應大戶，在12塊土地中有—塊來自朝陽。早前網傳的太陽宮地塊未出現在此次供地名單中。有消息稱，主要原因是地鐵一體化方案審批出現問題。而豐臺三環大井，紀家廟、小瓦窯等地塊也未出現在供地名單中。
而網傳的熱門區域如海淀、通州、石景山、大興、昌平等均未有住宅地塊供應。
還有一個很值得關注的是，2021年三批集中供地順義均零供應。這就能看出，2021年的供地大戶與前兩年供地熱門區域有著巨大差別。以往供地格局是遠郊區縣唱主角，而今年，大家都能感受到“朝陽群眾”的熱情與大氣。
話不多說，讓我們一起來看看朝陽都有啥“好貨”。
1.勁爆！勁松上新
東四環連續7年未供應新地，三環供應更為稀缺。三批次土拍將上架的勁松地塊可謂高光地塊，競買條件最復雜，位置最佳。
勁松此次出貨，是紅郎沒有想到的。雖然地塊面積不大，但位置絕對核心區！與該地塊一路之隔的珠江帝景，目前鏈家二手的掛牌價約10萬/㎡。如果做成100㎡左右的大戶型，也就百余套房子，一開盤就沒了。
勁松地塊位置示意圖
據市場消息稱，該地塊由珠江負責一級開發。近水樓臺先得月，看來，這塊肥肉已經被合生叼到嘴邊了。至于能不能真正吞下去，尚需機緣。
2.東壩王炸來襲
太陽宮地塊消失，勁松地塊體量小，而東壩區域由于周邊有第四使館區、第二三里屯、北京首個自貿區的落地，關注度一直居高不下。
此次，東壩共出3宗地塊，分別為朝陽區東壩車輛基地綜合利用開發項目A002-3、朝陽區東壩車輛基地綜合利用開發項目A002-1/A003-1、朝陽區東壩車輛基地綜合利用開發項目A002-2/A003-2。
上述“東壩三兄弟”的表現尤為亮眼。
首先，價格高。東壩3宗地總起價175.3億元，而東壩A1地塊為此次供地所有地塊中，起始價最高地塊。
第二，面積大。東壩“三兄弟”面積為363000平方米。如果按照100㎡/戶來計算，能提供3000多套新房。這在五環內是一個相當大的供應量了。
目前，東壩的房價正處在溢出階段，近10年左右的二手房報價普遍在每平米8萬元以上。比如，恒大華府約9萬，保利首開天譽10.3萬-12萬，首開龍湖天璞單價11.5萬，首城龍璽10.8萬，首開常青藤8萬+，而新房德賢御府銷售指導價8萬。
紅郎十分看好這個區域，相信未來房價肯定還有想象空間。而對于區域內最后一個限競房華樾國際領尚，限價每平7.1萬元，紅郎勸大家“且買且珍惜”。
更何況，東壩還有一個重大利好因素：規劃中的地鐵12號線從東壩地塊穿過，并設站北崗子站。
施工中的12號線地鐵站
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另外，還有一點值得提一下，東壩3宗地塊一級開發為JT地鐵上蓋項目，也是JT最擅長的事情。紅郎預計該地塊大概率由京投與其他房企聯合拿下。
3.管莊順延再上架
管莊地塊起始價由二次時的57億降至48.3億。
拍地方式為競地價、競現房面積、高標準、純商品房地塊。控制高度45米，基本是15層小高層設計，綠化率30%。數據上來看比較常規，沒有什么特別的期待。
地塊位于廣渠路南側，緊鄰郭家場橋公交站及雙橋醫院。地塊處于飛機航道之下，噪音比較大且飛機比較頻繁，對于聲音比較敏感的朋友一定要注意。
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2021年，土地供應作為集中供地的元年，北京一共集中供應住宅用地59宗，總建筑規模約622萬㎡。
據地產十一言分析，三批次供地數量和全國樓市供地趨勢一致，在面積不斷縮水的同時，面粉價格也在降價。比如，管莊地塊從二批次57億元的起始價降至48.3億元，降幅高達15%。
北京三次供地一覽
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對比三次集中供地的規則，紅郎發現每次的供地規則都在不斷優化。
一批次引入房屋銷售價格指導機制，以及競拍政府持有商品住宅產權份額；
二批次通州于家務等6宗地塊通過搖號確定競得房企；到開發商購地資金為合規自有，禁止“馬甲”、大興黃村地塊作為現房銷售試點，房屋的高標準成普遍要求，擴大保障性租賃住房配建；
再到三批次在第二批次試點競現房銷售面積方式的基礎上，擴大試點范圍等。
每一個細節的推動，都可以看到設計者的心血。
從供地區域來看，朝陽成為今年供地大戶。其中，首批次成交10宗，二批次成交1宗，三批次成交6宗，共計17宗，近三批供地的1/3。
來源：觀點指數
從項目入市情況看，第一批次供地完成時間已超7個月，正陸續入市。據地產十一言統計，已成交的30宗地中，僅門頭溝永定鎮馮村1宗地塊暫未查詢到項目開發進度消息。
詳情請看紅郎費了10億腦細胞做出來的圖表。
來源：地產十一言整理
第二批次供地43宗，在已成交的17宗地中，有門頭溝永定鎮MC00-0605-0004地塊R2二類居住用地、MC00-0605-0008地塊F3其他類多功能用地，11月19日定名為龍湖北辰攬境，正在建設中，其他地塊紅郎均未打探到消息。
在二批嚴格的拍地條件下，國企、央企等“國家隊”仍是絕對主力，民企只有懋源、興創、龍湖三家摘得地塊，其他民企因為資金緊張或利潤空間狹小等因素，均未參與到此次土拍中。
3. 2022北京新房在哪里？
基于三批次供地結果，紅郎大概預測下2022年北京的新房市場。
（1）從區域來看，2022年朝陽仍是新供應大戶，比如太陽宮地塊、崔各莊地塊、孫河地塊；零供應的順義也會有宅地供應。此外，隨著南城計劃啟動，大興、豐臺、房山新增或會較多。比如此次網傳的豐臺紀家廟等地塊。有冬奧利好加持，石景山首鋼園或會新地上架。
（2）從拿地主體來看，國企、央企仍為主力，或大部分會以聯合體形式出現。
（3）從項目入市進度來看，二批次供地或會2022年上半年內入市，區域以海淀4宗、豐臺2宗、昌平2宗、房山2宗、石景山1宗、通州1宗、朝陽1宗分布。開發房企以國企、央企為主，比如中海、中鐵等。
（4）從價格來看，將會延續目前態勢：四環10萬+，五環8萬+，六環6萬+，遠郊4萬+。同時，紅郎認為，有著政策規劃利好的板塊，比如亦莊、朝陽王四營板塊等往往還會有較大的升值空間。
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