作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈

來(lái)源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID:gh_6e6c6fd48723）

房地產(chǎn)收并購(gòu)項(xiàng)目本身就是錯(cuò)綜復(fù)雜、不斷排坑的系統(tǒng)工程，不僅是對(duì)于項(xiàng)目而言，收購(gòu)過(guò)程中所接觸到了合作方、居間方、政府部門(mén)等也是五花八門(mén)

而一個(gè)收并購(gòu)項(xiàng)目能否成功也是取決于很多方面的因素

除了項(xiàng)目本身靠不靠譜外，合作方的態(tài)度、政府部門(mén)的限制、居間方的牽線搭橋等都是至關(guān)重要的

這篇文章跟大家分享一個(gè)親自操刀的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目從幾經(jīng)失敗到最終成功，過(guò)程中涉及到很多典型的“坑”以及典型收并購(gòu)項(xiàng)目的“操刀手法”

相信對(duì)大家能夠有所幫助

背景

項(xiàng)目位于某中部三線城市，由合作方A公司于2005年以300元/㎡的樓面價(jià)在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)上競(jìng)得，合計(jì)建筑面積65萬(wàn)方

項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)模式；合作方A是本土房企；2008年，我司與A公司已經(jīng)就一期的100畝地塊合作開(kāi)發(fā)，且收益良好，雙方在合作過(guò)程中也比較愉快

基于雙方合作關(guān)系，擬對(duì)二期地塊繼續(xù)收購(gòu)，并按照雙方股比70%：30%繼續(xù)合作開(kāi)發(fā)

但是二期的項(xiàng)目公司和地塊存在很多問(wèn)題，包括土地已抵押、股權(quán)已質(zhì)押、對(duì)外擔(dān)保、土地滯納金、債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜等問(wèn)題，一下子很難剝離干凈

合作

如果單純是對(duì)二期項(xiàng)目的收購(gòu)，相信很多開(kāi)發(fā)商都是望而卻步

但是基于一期項(xiàng)目良好的合作基礎(chǔ)且效益不錯(cuò)，所以在老板的指示下繼續(xù)往前推進(jìn)，對(duì)于二期地塊所涉及到的問(wèn)題盡量做好風(fēng)控措施

（1）先決條件1：因?yàn)槎陧?xiàng)目債權(quán)債務(wù)復(fù)雜，所以雙方經(jīng)過(guò)多次協(xié)商談判后，約定展開(kāi)合作的先決條件轉(zhuǎn)讓方對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行債務(wù)和股權(quán)重組，以確保轉(zhuǎn)讓方A成為項(xiàng)目公司100%股權(quán)的控股股東

（2）先決條件2：由于項(xiàng)目公司還有其他的業(yè)務(wù)，因此要求轉(zhuǎn)讓方將項(xiàng)目公司的其他業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離，使其純粹擁有二期地塊的開(kāi)發(fā)主體項(xiàng)目公司

（3）在先決條件達(dá)成后，我司按照2.1億的合作對(duì)家收購(gòu)項(xiàng)目公司70%的股權(quán)

其中0.2億元作為股權(quán)對(duì)價(jià)，1.9億元作為債權(quán)對(duì)價(jià)（協(xié)議中要求轉(zhuǎn)讓方專(zhuān)項(xiàng)用于B金融機(jī)構(gòu)的借款，以解除土地抵押和股權(quán)質(zhì)押）

爆雷

基于雙方合作基礎(chǔ)及信任關(guān)系，2.1億的對(duì)價(jià)款很快就打到了對(duì)應(yīng)賬戶，雖然前期做了詳盡的盡職調(diào)查，原本以為考慮了所有的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施

但是百密而有一疏，爆雷的時(shí)候沒(méi)有一片雪花是無(wú)辜的

（1）資金用途未封閉管理：原本約定的1.9億元定向用于償還金融機(jī)構(gòu)的借款以接觸土地抵押及股權(quán)質(zhì)押，但是合作方A卻挪作他用，且無(wú)力繼續(xù)償還該部分借款

（2）債權(quán)債務(wù)及擔(dān)保未充分進(jìn)行重組，存在未披露擔(dān)保，合計(jì)金額高達(dá)4億元

（3）后期轉(zhuǎn)讓方資金鏈由于其他業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致資金鏈斷裂，項(xiàng)目公司的擔(dān)保資產(chǎn)被法院查封，導(dǎo)致項(xiàng)目一直處于停滯狀態(tài)

挽回

在收購(gòu)爆雷后，由于合作方原因?qū)е马?xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)發(fā)，前期2.1億元的對(duì)價(jià)款全部打水漂，雖然對(duì)項(xiàng)目公司享有1.9億元的債權(quán)，但是卻劣后于其他借款人

收購(gòu)項(xiàng)目一旦出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)和損失都是巨大的，為了盡力地挽回?fù)p失，接下來(lái)又積極協(xié)調(diào)政府與法院，主張我方的權(quán)利與追償訴求：

（1）處理好一期項(xiàng)目與二期項(xiàng)目之間的關(guān)系，做好一期項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)隔絕；

（2）向法院起訴轉(zhuǎn)讓方A，主張挽回我司前投入價(jià)款；

（4）與政府及法院部門(mén)溝通盡快推進(jìn)項(xiàng)目公司名下土地資產(chǎn)進(jìn)入法拍程序

雖然收購(gòu)項(xiàng)目爆雷，但是該宗地塊質(zhì)素及周邊市場(chǎng)還是持續(xù)看好的，因此決定繼續(xù)參拍

如果在法拍中能夠以合適的價(jià)格獲取，那么繼續(xù)開(kāi)發(fā)目標(biāo)地塊，獲取開(kāi)發(fā)收益，如果不能拍得，也可以盡力彌補(bǔ)損失

法拍

從能夠在法拍中以合適價(jià)格競(jìng)得的思路出發(fā)，工作重心放在了政府及法院溝通上，情況特殊的點(diǎn)在于我司既是起訴方也是參拍方

從以下幾點(diǎn)做了著重突破

（1）協(xié)調(diào)法院將我司與轉(zhuǎn)讓方之間的合作問(wèn)題在公告中做進(jìn)一步說(shuō)明，明確參拍單位需要解決我司的前期投入，且達(dá)成書(shū)面協(xié)議

（2）為了隱性勸退更多意向參拍者，協(xié)調(diào)總包、供應(yīng)商等共同上訪，要求參拍單位解決上述問(wèn)題

結(jié)果

在經(jīng)過(guò)以上的努力后，算是將功贖過(guò)，在法拍中成功競(jìng)得該宗地塊，且價(jià)格合適，通過(guò)進(jìn)一步測(cè)算，利潤(rùn)指標(biāo)仍然良好，且經(jīng)過(guò)一系列程序后，風(fēng)險(xiǎn)全部規(guī)避，我司單獨(dú)開(kāi)發(fā)該宗地塊

一個(gè)成功的項(xiàng)目固然可以學(xué)習(xí)和積累很多經(jīng)驗(yàn)，但是失敗的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)往往更加寶貴！

對(duì)于收并購(gòu)?fù)呛檬露嗄ィ?dāng)爆雷時(shí)，卻沒(méi)有一片“雪花”是無(wú)辜的！

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 案例分享：一個(gè)起死回生的收并購(gòu)項(xiàng)目