房屋買受人若要排除普通債權(quán)的執(zhí)行，既可以選擇適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買受人若要排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，則必須參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。

1. 2014年4月，海控公司自鑫東源公司借款，并將案涉房屋為鑫東源公司辦理在建工程抵押登記。2014年5月，根據(jù)海控公司申請(qǐng)，海南仲裁委員會(huì)作出調(diào)解書，確認(rèn)海控公司的債權(quán)以及對(duì)案涉房屋的優(yōu)先受償權(quán)。

2. 2015年1月，王國華購買鑫東源公司開發(fā)建設(shè)的案涉房屋，支付購房款并實(shí)際占有房屋，但一直未辦理所有權(quán)登記。

3. 2015年9月，根據(jù)海控公司申請(qǐng)，海口海事法院裁定查封、拍賣案涉房屋。王國華提起執(zhí)行異議，被海口海事法院裁定駁回。王國華遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。

4. 海口海事法院一審認(rèn)為，王國華符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，其無過錯(cuò)買受人的權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，有權(quán)排除執(zhí)行，判決不得執(zhí)行案涉房屋。海控公司不服，上訴至海南高院。

5. 2018年3月，海南高院認(rèn)為王國華不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條，僅作為無過錯(cuò)買受人無權(quán)排除優(yōu)先權(quán)人的執(zhí)行，判決撤銷一審判決，駁回王國華訴訟請(qǐng)求。王國華不服，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

6. 2018年12月，最高法院再審裁定駁回王國華的再審申請(qǐng)。

本案中，在審查案外人王國華是否享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益時(shí)，核心問題是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條和第二十九條如何適用。最高法院認(rèn)為，第二十九條的適用空間是，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，一手房買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房，提出的執(zhí)行異議。第二十九條賦予一手房買受人物權(quán)期待權(quán)，以排除一手房出賣方債權(quán)人（包括優(yōu)先債權(quán)人）執(zhí)行。而第二十八條下的買受人，僅享有對(duì)抗普通債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行的權(quán)利。因此，不動(dòng)產(chǎn)買受人排除普通債權(quán)人執(zhí)行的，可擇一適用上述兩條文。但是，申請(qǐng)執(zhí)行人為對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有優(yōu)先債權(quán)的權(quán)利人，不動(dòng)產(chǎn)買受人排除強(qiáng)制執(zhí)行必須滿足第二十九條的規(guī)定。

很明顯，最高法院認(rèn)為，無過錯(cuò)買受人所享有的權(quán)利與購房消費(fèi)者享有的權(quán)利效力位階不同。存在疑問的是，既然兩類主體權(quán)利的實(shí)質(zhì)均為不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，如此，則兩類主體的權(quán)利效力應(yīng)相同。為何最高法院認(rèn)為無過錯(cuò)買受人的權(quán)利弱于購房消費(fèi)者權(quán)利呢？

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、一般情況下，案外人（包括優(yōu)先權(quán)利人）無權(quán)排除優(yōu)先債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，除非系執(zhí)行標(biāo)的物唯一所有權(quán)人。在我國現(xiàn)有民事法律的程序設(shè)計(jì)中，執(zhí)行異議是執(zhí)行異議之訴的前置程序，二者是相互銜接的。前者屬于強(qiáng)制執(zhí)行過程中的救濟(jì)程序，后者屬于民事訴訟的實(shí)體審理程序。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》適用于執(zhí)行異議和復(fù)議程序，基于執(zhí)行階段效率優(yōu)先、兼顧公平的價(jià)值考量，該規(guī)定確立了以形式審查為主的同時(shí)，還規(guī)定了實(shí)質(zhì)審查為輔的部分條款。雖然執(zhí)行異議之訴和執(zhí)行異議程序性質(zhì)上的差異決定了審查標(biāo)準(zhǔn)本應(yīng)有不同，但鑒于二者均具有審查案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的功能，故《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中屬于實(shí)質(zhì)審查的條款，可以作為執(zhí)行異議之訴案件審理的參照。

二、原則上，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不能阻止執(zhí)行，也不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人的優(yōu)先受償權(quán)。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條是關(guān)于案外人排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利與申請(qǐng)執(zhí)行人優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)如何處理的一般性規(guī)定，原則上，案外人無權(quán)排除優(yōu)先權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，案外人有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)該是對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有所有權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。從現(xiàn)行司法解釋可以看出，即使是優(yōu)先權(quán)利人，亦無權(quán)在執(zhí)行程序中排除執(zhí)行，僅能就執(zhí)行標(biāo)的物變價(jià)優(yōu)先受償。見《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第40條規(guī)定》。關(guān)于唯一所有權(quán)人，根據(jù)現(xiàn)有司法解釋規(guī)定，共有權(quán)人無權(quán)在執(zhí)行過程中以對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有所有權(quán)份額為由排除執(zhí)行，為保護(hù)其合法權(quán)益，僅能就執(zhí)行標(biāo)的變價(jià)結(jié)束后，為共有權(quán)人預(yù)留相應(yīng)份額。

三、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條可以在執(zhí)行異議之訴中參照適用。雖然《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》是為了規(guī)范人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件，維護(hù)當(dāng)事人、利害關(guān)系人和案外人的合法權(quán)益，根據(jù)民事訴訟法等法律規(guī)定，結(jié)合人民法院執(zhí)行工作實(shí)際而制作的司法解釋。但是，在執(zhí)行異議之訴中往往涉及對(duì)于案外人實(shí)體權(quán)利的審理，最高法院多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，由于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條兩條文均規(guī)定了在金錢債權(quán)執(zhí)行中，不動(dòng)產(chǎn)買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋提出異議時(shí)如何進(jìn)行審查的規(guī)則，該兩條屬于實(shí)質(zhì)性審查條款，可以作為執(zhí)行異議之訴審理的參照。

四、案外人符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的，可以排除優(yōu)先債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)該條規(guī)定，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出執(zhí)行異議時(shí)，獲得人民法院支持應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)要件。該條規(guī)定基于對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)的維護(hù)，賦予消費(fèi)者買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力，即便申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)該房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利，法律也應(yīng)優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。

五、最高法院有觀點(diǎn)認(rèn)為：案外人符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的，僅有權(quán)排除一般債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。最高法院有觀點(diǎn)認(rèn)為，該條規(guī)定解決的是在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，買受人對(duì)所買受的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)與普通金錢執(zhí)行債權(quán)人權(quán)利保護(hù)發(fā)生沖突時(shí)，基于對(duì)正當(dāng)買受人合法權(quán)利的特別保護(hù)之目的而設(shè)置的特別規(guī)則，該條規(guī)定僅能對(duì)抗對(duì)被執(zhí)行人享有普通債權(quán)的債權(quán)人。因此，從法律邏輯上看，房屋買受人若要排除普通債權(quán)的執(zhí)行，既可以選擇適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買受人若要排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，則必須參照適用第二十九條的規(guī)定。

六、本所律師認(rèn)為：案外人符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的，亦有權(quán)排除優(yōu)先債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。原因主要有三：一是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條系對(duì)無過錯(cuò)買受人予以優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，理論基礎(chǔ)是不動(dòng)產(chǎn)買受人享有物權(quán)期待權(quán)，而第二十九條系對(duì)購房消費(fèi)者予以優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，理論基礎(chǔ)同樣是不動(dòng)產(chǎn)買受人享有的物權(quán)期待權(quán)，權(quán)利性質(zhì)本身并無差異；二是第二十八條和第二十九條適用的場景均為金錢債權(quán)執(zhí)行過程中，特殊買受人對(duì)執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)提出異議的場景。不同的是，第二十八條中的買受人與第二十九條中買受人存在明顯區(qū)別，前者是無過錯(cuò)買受人，后者為購房消費(fèi)者，均有明確的審查條件，屬于不同的買受主體；三是，既然第二十八條、第二十九條作為第二十七條規(guī)定的例外情形，那么在滿足例外條件時(shí)，理應(yīng)均具有不同于第二十七條的法律效力，即有權(quán)排除優(yōu)先債權(quán)人的執(zhí)行。最高法院不應(yīng)忽略第二十八條和第二十九條特定的適用條件，對(duì)兩條規(guī)定不加以區(qū)別進(jìn)行適用。但是，從近三年最高法院具體適用兩條文情況來看，最高法院通常做法主要有三種：不加以區(qū)分合并適用、不加以區(qū)分擇一適用和錯(cuò)誤區(qū)分擇一適用。可以看出，未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，第二十七條、第二十八條與第二十九條之間的適用問題將繼續(xù)存在。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十七條  申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第二十八條  金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； 被59篇案例引用

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

《王國華、海南海控小額貸款有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申6179號(hào)】