作者：黃小妹

來源：風(fēng)財訊（ID:fengcaixun）

10月21日，一次再平常不過的財報電話會議上，黑石集團董事長蘇世民卻喜上眉梢。

“今天，黑石報告了我們36年歷史上最好的成績。”電話那頭，是蘇世民略帶激動的聲音宣布著這一喜訊。

當(dāng)天，黑石發(fā)布2021年三季度財報，可分配收益同比增長一倍以上，達到創(chuàng)紀錄單季度16億美元，黑石的管理資產(chǎn)規(guī)模也增長25%，突破7000億美元大關(guān)，達到7310億美元。

蘇世民對這一成績甚為滿意，將剛剛過去的三季度稱為“黑石歷史上最重要的一個季度”，“作為另類投資領(lǐng)域的標(biāo)桿機構(gòu)，我們?nèi)缃裾谥厮苓@個資產(chǎn)類別，包括誰可以來投資，以及他們可以投資什么樣的資產(chǎn)。”

從40萬美元起家,到坐擁7310億美元，全球PE巨頭黑石得益于不動產(chǎn)與私募股權(quán)。不容忽視的是，近年來黑石頻繁掃貨中國不動產(chǎn)一定程度上為這份創(chuàng)記錄的三季報貢獻了業(yè)績。

最近一次新添的業(yè)績便是，黑石從富力手中接過剩余30%股權(quán)，以56.73億元取得100%股權(quán)，將粵港澳大灣區(qū)最大的城市物流區(qū)-廣州國際機場富力綜合物流園收入囊中。

01 富力割愛 黑石撿寶

對于黑石來說，與富力的交易是一筆劃算的買賣。

2020年11月，富力第一次向黑石出售廣州國際機場富力綜合物流園70%權(quán)益，交易價格為44.1億元。

時隔一年，富力再次向黑石出售該項目剩余30%股權(quán)，作價12.63億元，此次售價較前一次售價有所降低。

急于賣項目還債的富力忍痛割愛，黑石卻撿了寶。

IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示，富力公告出手廣州物流園剩余30%資產(chǎn)，這曾被外界認為是其進軍工業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志，如今出售可見資金壓力之大。清盤物流資產(chǎn)這種比較優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，也是富力為了回現(xiàn)挽救自身流動性的無奈之舉，對富力而言可暫解燃眉之急，但是卻失去了一塊適合長期持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

對于黑石在這筆交易的收獲，柏文喜認為，“黑石徹底吸納，購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”

今年1月，黑石首次收購廣州國際機場富力綜合物流園70%股權(quán)時，黑石房地產(chǎn)董事總經(jīng)理韋增鵬曾表示，收購?fù)瓿珊螅谑谥袊奈锪魍顿Y組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬平方英尺，覆蓋國內(nèi)23個城市。

“一般很難找到這樣大體量的物流項目園區(qū)，尤其是在廣州這樣的核心城市。這個園區(qū)本身已經(jīng)運營了有差不多10年的時間，已經(jīng)是做得很好的。”黑石房地產(chǎn)中國區(qū)董事總經(jīng)理陳宇在當(dāng)時出售交流會上也暗喜。

公開資料顯示，該物流園位于廣州市花都區(qū)華東縣，占地1470畝，在出售70%股權(quán)之時，計劃總建筑面積120萬平方米里面，已落成的高標(biāo)準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，配套設(shè)施已落成，此外還有未開發(fā)倉庫凈用地面積約210畝（約14萬平方米）。

彼時黑石方面介紹，后續(xù)還會和富力繼續(xù)對園區(qū)的發(fā)展再追加投資，黑石將主導(dǎo)開發(fā)運營剩余的210畝地，建造更多冷藏設(shè)施和機構(gòu)級水平的倉庫，預(yù)計在未來的2-3年陸續(xù)落成。

02 黑石中國物流地產(chǎn)生意經(jīng)

將富力物流園收入囊中，是黑石一如既往堅定的物流地產(chǎn)投資主題的呈現(xiàn)。

黑石物流地產(chǎn)投資始于2010年。自2010年以來，黑石集團通過200多筆交易，收購了全球超過10億平方英尺的物流地產(chǎn)。

2019年，黑石集團宣布收購普洛斯（GLP）的美國物流資產(chǎn)，成為全球有史以來規(guī)模最大的私人房地產(chǎn)交易。收購?fù)瓿珊螅谑慌e躍為美國最大的倉儲物流業(yè)主之一。

繼而，蘇世民轉(zhuǎn)向押注中國市場。

在去年的“中國投資年會年度峰會”上，蘇世民坦言：“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟中一塊重要的組成部分，如果說你對房地產(chǎn)不感興趣，就相當(dāng)于說你對呼吸不感興趣。”

但蘇世民對中國住宅市場并不感興趣，卻對中國物流地產(chǎn)尤為看好。

蘇世民曾公開表示，“對于中國的房地產(chǎn)市場，住宅市場已經(jīng)產(chǎn)生很多泡沫。但其他房地產(chǎn)類別業(yè)態(tài)很好，中國網(wǎng)購發(fā)展非常快，有網(wǎng)購就需要有倉庫，每一個國家都有一些有亮點的投資目標(biāo)，對中國房地產(chǎn)市場來講就是物流地產(chǎn)。”

“未來，黑石愿意在中國投資兩類房產(chǎn)：第一是倉儲類資產(chǎn)，第二是城市購物中心。”

黑石于2013年投向了上海一個物流開發(fā)項目，開啟中國物流地產(chǎn)生意。

為了更好開拓物流地產(chǎn)版圖，黑石于2018年在中國創(chuàng)立物流資產(chǎn)管理平臺龍地。

截至目前，龍地在國內(nèi)管理著占地超500萬平方米的現(xiàn)代倉庫組合，涉及全國18個城市、40個物流園區(qū)。目前龍地旗下物流項目出租率均超過90%，租戶主要是第三方物流、電商，還有冷鏈、生鮮等快速增長且防御性比較高的行業(yè)。最大的租戶是京東，占了整個投資組合大概9%。

憑借龍地平臺的搭建，黑石開啟中國物流地產(chǎn)“掃貨”模式。

黑石于2018年10月以2.75億元收購東百集團旗下一家物流業(yè)務(wù)子公司佛山睿優(yōu)80%股權(quán)；2019年6月，黑石集團旗下地產(chǎn)基金與第一產(chǎn)業(yè)集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方就第一產(chǎn)業(yè)在全國范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)的物流園區(qū)開展全方位的深度合作。

2020年，黑石中國物流地產(chǎn)加速度布局。或許是今年疫情加速了線上零售、生鮮電商的發(fā)展，這便是黑石更看好物流地產(chǎn)的緣由所在。

蘇世民的一番言論亦可佐證，“在新冠病毒期間，我們看到倉庫價格一直在上漲，因為人們現(xiàn)在都在家里網(wǎng)購，快遞配送到家的服務(wù)獲得爆炸性增長，業(yè)務(wù)增長非常迅速。在中國也是如此，我們關(guān)注的不再是酒店而是倉庫，我們做的就是匹配這些需求。”

去年以來，黑石在佛山、長沙、太倉、武漢、鄭州等都有所投資布局，在上海新建成一座物流園區(qū)。首次收購富力廣州國際機場綜合物流園股權(quán)亦是收獲之一。

今年1月有傳聞稱，黑石集團、美團和京東物流正在競購中國物流資產(chǎn)控股有限公司的控制權(quán)。中國物流資產(chǎn)是中國本土最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商及運營商之一，截至去年底，該公司在中國45座城市管理和運營著65個物流園區(qū)。

截至目前，黑石在中國的物流布局已經(jīng)覆蓋23個城市，面積達到5300萬平方英尺，投資超過8.6億美元，折合超過55億元人民幣。

關(guān)于黑石看好中國物流地產(chǎn)的邏輯，蘇世民曾解釋道：“在地產(chǎn)領(lǐng)域，我們對那些順應(yīng)發(fā)展趨勢的投資主題很有信心。看好物流地產(chǎn)，是因為中國在線電商的發(fā)展會衍生出很大的倉儲需求和物流需求。我們認為這兩個領(lǐng)域有著非常有吸引力的投資機遇。目前，我們在中國核心物資集散中心擁有倉儲物業(yè)，并把這些物業(yè)租給了頭部的第三方物流公司和中國的科技公司。”

03 中國物流地產(chǎn)“當(dāng)紅炸子雞”

黑石之外，物流地產(chǎn)當(dāng)前是境內(nèi)外機構(gòu)盯上的一塊大蛋糕。

1月6日，領(lǐng)盛收購上海及北京周邊14萬㎡核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)包。

單6月便有三宗物流地產(chǎn)大宗交易，遠洋資本收購紅星美凱龍旗下物流地產(chǎn)包；保德信、新宜中國共同完成了兩筆中國物流地產(chǎn)項目的收購交易；深圳國際控股16億收購上海、天津、重慶三處物流高標(biāo)倉項目。

7月，高盛聯(lián)合新宜中國共同收購兩批位于重要物流樞紐城市的物流地產(chǎn)項目。

頻繁的大宗交易延續(xù)了去年以來市場對物流地產(chǎn)的追捧之勢。

根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年物流資產(chǎn)在中國房地產(chǎn)大宗交易市場中的份額從之前的5%左右大幅提升到了10-12%，投資額則較2019年猛增了77%。

根據(jù)RCA(Real Capital Analytics)數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，中國物流地產(chǎn)大宗交易總額已達343.6億元左右。

仲量聯(lián)行報告指出，從最近幾筆物流地產(chǎn)投資交易的標(biāo)的物來看，無論是外資還是內(nèi)資機構(gòu)，都依然偏好位于大型城市群的高標(biāo)物流資產(chǎn)以及位于二、三線交通節(jié)點城市的項目。

仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場部負責(zé)人龐樹東表示，事實上，在全球各大城市，物流地產(chǎn)的資本化率都高于辦公、零售等其他商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)。國內(nèi)外投資者對中國物流地產(chǎn)項目的青睞，一方面印證了市場對此類資產(chǎn)的旺盛需求，另一方面也揭示物流地產(chǎn)在未來可預(yù)期的一段時間內(nèi)，投資價值和潛力仍然巨大。

由于需求端較為穩(wěn)健，物流地產(chǎn)將持續(xù)受到資本熱捧。

戴德梁行的一份報告指出，至2020年，中國電子商務(wù)、消費品、物流服務(wù)等行業(yè)對高標(biāo)準倉庫的需求將遠大于供應(yīng)，缺口超過1億平方米，短期內(nèi)市場將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。

仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)市場白皮書》指出，中國當(dāng)前人均倉儲物流設(shè)施庫存尚不足1平方米，僅相當(dāng)于美國和日本的20%左右；同時，中國倉儲物流設(shè)施中的現(xiàn)代化設(shè)施占比僅7%，低于一般發(fā)達國家水平。也正因為這些客觀存在的差距，在物流領(lǐng)域，中國正展現(xiàn)著“迅速追趕”的本色，各地物流項目的建設(shè)進度也加快。

“物流地產(chǎn)基金、公募基建REITs的引入和發(fā)展，已經(jīng)為中國物流地產(chǎn)供需雙方打開了‘投融管退’的完整流通渠道，預(yù)計這一資產(chǎn)類別在大宗交易中占據(jù)的份額將進一步擴大；最后一個季度，我們或許會見證更多物流地產(chǎn)大宗交易的誕生。”仲量聯(lián)行方面表示。

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原標(biāo)題： “美國最大房東”黑石想在中國“吃租”