克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
為了穩定市場，減少流拍現象，短期內土地供應端或將進一步調整，以提振房企拿地積極性。
2022年1月，全國土地市場供應和成交規模均迎來了周期性下滑，和去年同期相比也有較大的差距。市場熱度方面，本月成交溢價率較上月略有上漲，主要受寧波三輪集中土拍明顯回暖帶動。在出讓門檻放松下，寧波第三輪成交溢價率達到7.1%，是22城第三輪集中土拍溢價率最高的城市。
各能級城市表現趨同，成交量價均迎來了同環比下降的趨勢。值得注意的是，一二線城市成交規模的走低主要是由于集中土拍導致供地節奏發生變化所致，但三四線城市成交規模的縮減則是因為大部分城市樓市下行壓力巨大、土地市場持續遇冷，如南通第三批次集中土拍全部底價成交，揭陽、清遠等多宗地遭遇流拍。
01 市場走勢供求規模雙雙環比大降 平均地價創2019年以來新低
供應方面。2022年1月全國土地市場供應建面周期性回落，CRIC統計數據顯示，當月全國經營性土地供應總建筑面積僅為9485萬平方米，環比下降39%。值得注意的是，因多城市的土地供應節奏發生改變，1月份土地供應量也明顯不及以往同期，是2019年以來土地供應量最低的一個月。重點城市集中供地方面，本月北京已經率先發布了2022年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計18宗地塊，土地總面積約83公頃，將于2月中下旬集中成交。此次集中供地，北京進一步強化了現房銷售預期，有9宗地需要競現房銷售，比例較21年第三批明顯增加。
成交方面。受季節性因素和集中供地階段性“斷供”的影響，1月份全國土地市場成交規模較上月大幅減少，同比去年同期也有明顯的差距。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性用地成交建筑面積僅為7851萬平方米，環比大降84%，同比下降52%。重點城市集中供地方面，僅寧波有集中土拍，因此寧波也成為本月成交規模和金額最高的城市。就各能級城市來看，一二線城市因供地節奏變化導致成交規模環同比降幅都在七成以上，成交主力三四線城市表現仍舊低迷，本月成交規模同比縮減了46%，僅為6758萬平方米。
價格方面。因集中供地城市個數顯著減少，高價優質地塊占比明顯下滑影響，平均地價降至1905元/平方米，是自2019年以來首次回落至2000元/平方米以下。各能級城市的平均價格也均明顯走低，三四線城市降幅相對較窄，本月平均樓板價達1511元/平方米，環比下降8%，同比也僅下降了13%。
02 市場熱度 寧波三輪土拍回暖拉動1月溢價率微漲 但多數城市土地市場仍舊遇冷
市場熱度方面。由于寧波第三輪集中土拍門檻明顯降低，并且和杭州一樣推出了多宗優質宅地，帶動三輪土拍明顯回暖，平均溢價率達7.1%，成為22城中第三輪集中土拍溢價率最高的城市。受此影響，本月全國成交溢價率環比也略有回升，平均溢價率升至4.0%。
各能級城市表現略有差異，除了二線城市溢價率環比上漲外，一、三線城市溢價率環比均下滑。具體來看，二線城市由于成交主力寧波第三批集中土拍熱度明顯回升，助推整體溢價率環比上漲3.2個百分點，升至5.6%；一線城市則由于成交地塊均為商辦用地溢價率降至冰點；三四線城市溢價率也進一步走低，平均溢價率僅為3.6%。
土地流拍方面。由于優質地塊占比較少，資金流仍面臨較大壓力的房企本月拿地意愿不強。因此，開年首月流拍現象較去年年末有所加重。以重點監測的城市來看，1月土地流拍率并未延續去年年末的下降趨勢，反而回升至24%的較高水平。從流拍地塊所在城市來看，大部分流拍地塊集中在樓市處于調整周期的城市，如大連、哈爾濱、清遠、揭陽等，并且這些地塊多為含宅地塊。以大連為例，1月份主城區計劃出讓的5幅宅地全部因無人競價而流拍，土地市場明顯遇冷。
03 重點地塊 規則放松下房企參拍意愿提升 寧波三輪土拍多宗地觸頂搖號
由于1月是土地市場傳統成交淡季，加之22城第三輪集中土拍多在去年年前收官，進行第三輪集中土拍的寧波也成為本月土地市場成交的唯一“亮色”。為了避免第二輪多宗地遭遇流拍的現象，寧波也采取宅地出讓預申請制度，并在土地出讓條件上做出讓步，如多宗土地起拍價明顯下調、“現房銷售”等條款也被優化，出讓項目利潤空間明顯提升。在此利好下，寧波三輪土拍吸引了多家規模房企競拍，不僅是華潤、寧波城投等國企，綠城、濱江、新希望、江山萬里等民企也積極參與。
房企參與度的提升直接助力寧波三輪土拍明顯回暖，不僅溢價率超過杭州成為22城第三輪土拍首位，還出現了多宗地觸頂搖號的火熱局面。如位于本月成交單價榜榜首鄞州區首南地段地塊，在經過55輪報價后成功觸及最高限價，最終由偉星幸運搖中，成交總價為21.76億元，平均樓板價達25822元/平方米，溢價率14.8%。
開年首月，全國土地市場在集中供地暫緩、國內疫情反復等諸多因素下迎來了低開走勢，供求雙側規模均迎來了同環比雙雙下降，成交均價亦跌至2019年以來的最低。雖然近期政策環境明顯改善，但除個別城市市場回暖外，大部分城市的土地市場仍在遇冷，土地流拍現象比較嚴重。因此，為了穩定市場，減少流拍現象，短期內土地供應端或將進一步調整，以提振房企拿地積極性。
另外，保障性租賃住房成為1月份房地產市場的關鍵詞，從上至下得到的政策支持尤為顯著。月內住建部提出了全年240萬套的籌建目標，上海、南京、青島、無錫等城市也均公布了2022年計劃籌建目標；另外，在資金支持上，央行等多部門也出臺了最新規定，明確提到相關貸款不納入集中度考核制度。因此，對于企業而言，2022年可對相關土地的開發機會適度加強關注。
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