涉案共有房屋不存在物理分割的條件，其使用目的及范圍均不可分，故應(yīng)當(dāng)視為不可分割的共有財(cái)產(chǎn)，如果僅拍賣被執(zhí)行人享有的房屋份額，則有可能減損共有物的變現(xiàn)價(jià)值，從最大限度實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的角度出發(fā)，應(yīng)對(duì)不可分割的涉案房屋進(jìn)行整體拍賣。

一、廣州中院在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人羅湘穗與被執(zhí)行人劉鵬、廣東助行投資有限公司民間借貸合同糾紛一案中，廣州中院作出（2019）粵01執(zhí)73號(hào)公告，擬在網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)公開拍賣被執(zhí)行人劉鵬名下1902房的二分之一產(chǎn)權(quán)份額。

二、申請(qǐng)執(zhí)行人羅湘穗認(rèn)為，法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)分割拍賣，成交價(jià)必然受損，且買受人購買房屋后無法與1902房另外一個(gè)共有人丁前春分割使用權(quán)，將造成房屋成交價(jià)貶損或流拍，從而損害申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益。故羅湘穗申請(qǐng)全屋拍賣。

三、廣州中院短信回復(fù)羅湘穗時(shí)指出，因劉鵬只占1902房的二分之一份額，依法不能處置不屬于被執(zhí)行人的房產(chǎn)份額，故不予同意羅湘穗申請(qǐng)的整體拍賣請(qǐng)求。申請(qǐng)執(zhí)行人羅湘穗向廣州中院提出執(zhí)行異議。

四、廣州中院審查認(rèn)為，涉案房屋登記在被執(zhí)行人劉鵬及案外人丁前春名下，二人各占二分之一份額，但該房屋實(shí)際上不存在物理分割，其使用目的及范圍均不可分，故應(yīng)當(dāng)視為不可分割的共有財(cái)產(chǎn)。拍賣份額的方式有可能減損共有物的變現(xiàn)價(jià)值，應(yīng)對(duì)不可分割的涉案房屋進(jìn)行整體拍賣。廣州中院裁定：撤銷（2019）粵01執(zhí)73號(hào)公告。

五、被執(zhí)行人劉鵬對(duì)廣州中院的裁定不服，向廣東高院申請(qǐng)復(fù)議。廣東高院認(rèn)為，司法實(shí)踐中存在按份額拍賣和整體拍賣后保留共有人相應(yīng)份額的拍賣款這兩種處置方式。執(zhí)行法院可以根據(jù)案件及該不動(dòng)產(chǎn)具體情況選擇以何種方式拍賣。廣州中院認(rèn)為按份額拍賣1902房有可能減損共有物的變現(xiàn)價(jià)值，決定對(duì)涉案房屋采取整體拍賣，并無不當(dāng)，廣東高院裁定駁回劉鵬的復(fù)議申請(qǐng)。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：對(duì)于按份共有的房屋，其中一個(gè)按份共有人對(duì)外負(fù)債成為被執(zhí)行人，法院能否就涉案房屋采取整體拍賣的執(zhí)行措施。

本案房屋登記在被執(zhí)行人劉鵬及其前夫丁前春名下，二人各占二分之一份額。劉鵬因負(fù)債成為被執(zhí)行人，執(zhí)行法院僅就劉鵬享有的二分之一份額發(fā)布拍賣公告。申請(qǐng)執(zhí)行人羅湘穗提出執(zhí)行異議認(rèn)為，法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)分割拍賣，成交價(jià)必然受損，損害其合法權(quán)益，因此，應(yīng)該整體拍賣。

廣州中院和廣東高院均支持了申請(qǐng)執(zhí)行人的觀點(diǎn)，其核心裁判思路如下：第一，涉案共有房屋不存在物理分割，其使用目的及范圍均不可分，故應(yīng)當(dāng)視為不可分割的共有財(cái)產(chǎn)；第二，如果僅拍賣劉鵬享有的房屋份額，有可能減損共有物的變現(xiàn)價(jià)值，從最大限度實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的角度出發(fā)，應(yīng)對(duì)不可分割的涉案房屋進(jìn)行整體拍賣；第三，采取整體拍賣的同時(shí)，通知丁前春行使房屋優(yōu)先購買權(quán)，即便丁前春不行使優(yōu)先購買權(quán)，執(zhí)行中僅對(duì)劉鵬所占房屋份額對(duì)應(yīng)的拍賣款予以處分，也不會(huì)對(duì)丁前春的合法權(quán)益造成損害。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、房屋共有人對(duì)外負(fù)債成為被執(zhí)行人，法院有權(quán)針對(duì)共有房屋整體采取查封、扣押、凍結(jié)、拍賣等執(zhí)行措施，但房屋共有人就共有房屋達(dá)成分割協(xié)議并經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可的除外。《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人與其他人共有的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，并及時(shí)通知共有人。共有人協(xié)議分割共有財(cái)產(chǎn)，并經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可的，人民法院可以認(rèn)定有效。查封、扣押、凍結(jié)的效力及于協(xié)議分割后被執(zhí)行人享有份額內(nèi)的財(cái)產(chǎn)；對(duì)其他共有人享有份額內(nèi)的財(cái)產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定予以解除。共有人提起析產(chǎn)訴訟或者申請(qǐng)執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。訴訟期間中止對(duì)該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。”根據(jù)該條規(guī)定，執(zhí)行共有房屋的程序是：

第一，法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)整體共有房屋，但應(yīng)及時(shí)通知共有人。

第二，共有人接到通知后，與被執(zhí)行人等共有人可以協(xié)議分割共有財(cái)產(chǎn)，債權(quán)人認(rèn)可分割協(xié)議的，法院認(rèn)定該分割協(xié)議有效，此時(shí)，僅能對(duì)分割后被執(zhí)行人享有的部分份額進(jìn)行查封、扣押、凍結(jié)，以及后續(xù)的拍賣，其他共有部分予以解除執(zhí)行措施。

第三，共有人對(duì)房屋共有份額產(chǎn)生爭(zhēng)議，無法達(dá)成共有房屋分割協(xié)議的，共有人可以提起析產(chǎn)訴訟或者申請(qǐng)執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)訴訟。

二、房屋共有人未達(dá)成分割協(xié)議或達(dá)成的分割協(xié)議未經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可時(shí)，如果共有房屋難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，法院應(yīng)當(dāng)整體拍賣共有房屋，通知共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，并對(duì)拍賣整體房屋取得的價(jià)款予以分割。《物權(quán)法》第一百條規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。”

可見，在共有人達(dá)成分割協(xié)議并經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可時(shí)，法院可以僅拍賣被執(zhí)行人享有的共有物份額。在共有人達(dá)不成協(xié)議，或共有人達(dá)成的協(xié)議未經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可時(shí)，關(guān)于共有物的分割方式，由法院根據(jù)共有物的性質(zhì)來決定整體拍賣還是拍賣份額。如果共有不動(dòng)產(chǎn)難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，則應(yīng)當(dāng)整體拍賣。

那么，何為“難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值”？從司法實(shí)踐中的案例來看，用于居住的房屋等不可分物屬于“難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值”的共有物，房屋共有人未達(dá)成分割協(xié)議或達(dá)成的分割協(xié)議未經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)共有房屋進(jìn)行整體拍賣。同時(shí)，應(yīng)僅就拍賣所得款中屬于被執(zhí)行人的部分予以執(zhí)行，并賦予房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)。

三、房屋共有人有權(quán)參與共有房屋的拍賣，在同等條件下享有優(yōu)先購買共有房屋的權(quán)利。根據(jù)《拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條和第十六條的規(guī)定，共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的程序是：第一，法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知共有人于拍賣日到場(chǎng)，共有人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。第二，拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。

四、在執(zhí)行共有房屋過程中，根據(jù)提出異議的主體及其訴求不同，異議人選擇執(zhí)行異議和復(fù)議程序，或者執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴程序?qū)で缶葷?jì)。在共有房屋被執(zhí)行的場(chǎng)合，存在作為申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)人、作為被執(zhí)行人的共有人和其他共有人等主體。如果債權(quán)人對(duì)法院未整體拍賣的行為提出異議，則屬于執(zhí)行行為異議，應(yīng)適用執(zhí)行異議和復(fù)議程序；如果被執(zhí)行人對(duì)法院的整體拍賣或份額拍賣提出異議，則屬于執(zhí)行行為異議，應(yīng)適用執(zhí)行異議和復(fù)議程序；如果其他共有人以法院拍賣的被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)份額歸自己所有為由，申請(qǐng)排除執(zhí)行的，屬于基于實(shí)體權(quán)利提出的執(zhí)行標(biāo)的異議，應(yīng)適用執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴程序；如果其他共有人對(duì)共有份額不持異議，僅對(duì)法院的整體拍賣或份額拍賣提出異議，則屬于執(zhí)行行為異議，應(yīng)適用執(zhí)行異議和復(fù)議程序。

五、在共有房屋被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，站在不同立場(chǎng)，云亭律師提請(qǐng)相關(guān)主體注意：

第一，對(duì)于債權(quán)人來說，可以申請(qǐng)查封整體房屋，由于分割處置共有房屋會(huì)減損房屋價(jià)值，影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)，因此，債權(quán)人可以不同意共有人的分割協(xié)議，可以請(qǐng)求法院對(duì)房屋予以整體拍賣。

第二，對(duì)于其他房屋共有人來說，如果不愿意與競(jìng)買人共有房屋，那么應(yīng)積極參與執(zhí)行程序，幫助被執(zhí)行人償還債務(wù)解除共有房屋的執(zhí)行措施，或者與被執(zhí)行人達(dá)成分割協(xié)議并取得債權(quán)人認(rèn)可，或者積極行使優(yōu)先購買權(quán)。

第三，對(duì)于競(jìng)買人來說，應(yīng)謹(jǐn)慎參與對(duì)共有物的競(jìng)買，尤其應(yīng)注意拍賣公告中是否載明拍賣的僅是共有物的份額，競(jìng)買共有物的份額，存在重大風(fēng)險(xiǎn)，其他房屋共有人可能提起執(zhí)行異議，即使競(jìng)買人已經(jīng)取得房屋，但如果執(zhí)行程序確屬違法，房屋共有人提起執(zhí)行異議或執(zhí)行監(jiān)督程序，仍可能撤銷法院的拍賣裁定，競(jìng)買人將面臨歸還房屋的不利后果。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第十四條  對(duì)被執(zhí)行人與其他人共有的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，并及時(shí)通知共有人。

共有人協(xié)議分割共有財(cái)產(chǎn)，并經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可的，人民法院可以認(rèn)定有效。查封、扣押、凍結(jié)的效力及于協(xié)議分割后被執(zhí)行人享有份額內(nèi)的財(cái)產(chǎn)；對(duì)其他共有人享有份額內(nèi)的財(cái)產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定予以解除。

共有人提起析產(chǎn)訴訟或者申請(qǐng)執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。訴訟期間中止對(duì)該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。

《民法典》

第三百零三條  共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割造成其他共有人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第三百零四條  共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。

共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。

第三百零五條  按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

第三百零六條  按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。

兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)。 

《物權(quán)法》（已失效）

第一百條 【共有物分割方式】共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。

共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。

第一百零一條 【共有人的優(yōu)先購買權(quán)】按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第十四條  人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。

優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

第十六條  拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。

順序相同的多個(gè)優(yōu)先購買權(quán)人同時(shí)表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。

劉鵬、羅湘穗民間借貸糾紛執(zhí)行審查類執(zhí)行裁定書【廣東省高級(jí)人民法院（2020）粵執(zhí)復(fù)141號(hào)】