作者：王恒律師|股度股權(quán)律師團(tuán)隊(duì)

因此，投資公司在正式簽訂《投資協(xié)議》之前，需要做大量的準(zhǔn)備工作，如行業(yè)研究、業(yè)務(wù)盡職調(diào)查、市場(chǎng)分析，在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，確定擬投資項(xiàng)目符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，目標(biāo)公司管理層初步?jīng)Q定進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)，且經(jīng)過綜合研究后決定進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)的方式為投資建設(shè)新的工廠。其次，要了解當(dāng)?shù)氐目陀^條件和政策要求，和當(dāng)?shù)卣M(jìn)行洽談，了解政府及其主管部門的態(tài)度以及能夠提供的支持。最后，要作出可行性報(bào)告，遞交管理層和公司的權(quán)力機(jī)關(guān)審核，經(jīng)過權(quán)力機(jī)關(guān)授權(quán)和管理層的授意，公司可以對(duì)外簽訂《投資協(xié)議》，然后結(jié)合授權(quán)范圍，項(xiàng)目小組可與政府部門深入洽談項(xiàng)目落實(shí)方案。以下是關(guān)于《項(xiàng)目投資協(xié)議》審核的要點(diǎn)和應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。

投資公司在與當(dāng)?shù)卣炗啞俄?xiàng)目投資開發(fā)協(xié)議》時(shí)，項(xiàng)目立項(xiàng)和審批程序可能還沒有完成，尤其是征地拆遷、行政審批手續(xù)還未辦理完成，投資公司的人財(cái)物也可能還沒有到位。這時(shí)在簽訂協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注該項(xiàng)目的立項(xiàng)和審批程序進(jìn)展，律師應(yīng)當(dāng)和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)深入溝通，堅(jiān)持實(shí)地調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)走訪，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上選擇立項(xiàng)，并將立項(xiàng)項(xiàng)目首先進(jìn)行合規(guī)性審查，尤其是程序性問題，審查證書是否完備，手續(xù)是否到位，將立項(xiàng)和審批過程中遇到的問題匯總，在協(xié)商談判過程中向政府反映問題和投資公司的需求和難處，多為委托方爭取優(yōu)惠政策，尤其涉及融資問題，并將政府的承諾納入投資協(xié)議里。如果涉及敏感行業(yè)，如污染嚴(yán)重的資源消耗型企業(yè)，更是要做好充分的調(diào)研和準(zhǔn)備工作。

1、關(guān)注土地的基本情況。土地面積能否滿足項(xiàng)目實(shí)施的需要，周邊基礎(chǔ)設(shè)施是否能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)，土地的性質(zhì)是國家所有還是集體所有，土地是否存在抵押，土地的權(quán)屬是否清晰。并且，要了解項(xiàng)目屬性，結(jié)合項(xiàng)目研究擬定地塊是否能夠滿足項(xiàng)目實(shí)施需要？還要了解當(dāng)?shù)氐耐恋叵嚓P(guān)政策，關(guān)注該地塊能否流轉(zhuǎn)？若辦理征地手續(xù)，預(yù)計(jì)需要多長時(shí)間？若涉及拆遷，政府部門配合的程度，等等。

2、關(guān)注土地使用權(quán)的取得方式。投資公司一般通過招拍掛的方式取得土地，但為了避免稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，競買方為投資公司，但國有土地使用權(quán)出讓合同的簽訂方為新設(shè)公司，并由新設(shè)公司履行繳納土地出讓金和合同約定的其他義務(wù)。

3、關(guān)注土地的條件。建設(shè)用地的條件和現(xiàn)狀直接影響項(xiàng)目的投資成本和建設(shè)工期，實(shí)踐中多要求“九通一平”。所以，項(xiàng)目組要提前去踩點(diǎn)，了解土地現(xiàn)狀，便于和政府談判協(xié)商雙方權(quán)利義務(wù)。有些土地是村集體用地，這要和村委會(huì)簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，約定土地租賃費(fèi)，土地補(bǔ)償金、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算方式、支付方式、交付土地的條件，以及地表建筑物、構(gòu)筑物、青苗等附著物的清理工作誰來負(fù)責(zé)，所需費(fèi)用誰來承擔(dān)，等等。

4、關(guān)注當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃。土地作為不動(dòng)產(chǎn)，項(xiàng)目未來的前景與周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和其他配套設(shè)施息息相關(guān)。因此，關(guān)注當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，尤其是該項(xiàng)目所在地附近的發(fā)展規(guī)劃非常重要。

5、關(guān)注建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)問題。建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)評(píng)直接影響到該項(xiàng)目能否開工，能否順利實(shí)施。因此，關(guān)于環(huán)評(píng)問題，一定要提前做好調(diào)研和準(zhǔn)備工作。

6、關(guān)于辦理國有土地使用權(quán)證。要了解當(dāng)?shù)剞k理國有土地使用權(quán)證需要哪些手續(xù)，需要多久時(shí)間，并關(guān)注稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

尤其是在和當(dāng)?shù)卣醪綔贤▍f(xié)商后，要發(fā)現(xiàn)由哪些問題需要急需解決，由哪些客觀條件影響到項(xiàng)目開工、建設(shè)和后續(xù)實(shí)施運(yùn)營。對(duì)于這些障礙和棘手的問題，更是要在最初階段積極和政府及其相關(guān)部門協(xié)商，爭取獲得政府最大的支持與幫助。最終，通過《項(xiàng)目投資協(xié)議》的方式將談判成果予以固定，最好能夠給出具體的日程和項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，對(duì)于需要政府多個(gè)部門配合或牽頭的部分，應(yīng)當(dāng)確立政府的牽頭部門和相應(yīng)的負(fù)責(zé)人。對(duì)于需要政府實(shí)施的部分，比如完善相關(guān)配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)明確期限和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

投資公司在新的地方投資建廠，當(dāng)然要進(jìn)行人力物力財(cái)力的投入，但是萬不可輕易承諾。一是要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際需要，項(xiàng)目不需要的當(dāng)然就不投入，尤其涉及投入資金問題，政府部門一般會(huì)要求至少30%自有資金，所以，對(duì)于初期投入的資金一定要量力而行，可以考慮分期投入；二是要結(jié)合投資公司權(quán)力機(jī)構(gòu)的授權(quán)，在授權(quán)的范圍內(nèi)允諾，切忌越權(quán)承諾或未經(jīng)公司內(nèi)部程序就輕易承諾，以防公司對(duì)外口徑不一致，承諾難以兌現(xiàn)導(dǎo)致公司信譽(yù)降低。尤其對(duì)于分期建設(shè)項(xiàng)目，分期建設(shè)的后續(xù)開工時(shí)間要考慮多方面因素，尤其是產(chǎn)品銷量和市場(chǎng)容量和公司運(yùn)營能力，萬不可在一開始就無條件地向政府承諾會(huì)擴(kuò)大投資。

新建工廠，當(dāng)然涉及到勞動(dòng)用工和人事管理。投資公司一般會(huì)帶一部分人員參與新建項(xiàng)目的開工建設(shè)和組織運(yùn)營。但當(dāng)?shù)卣鶗?huì)要求優(yōu)先使用當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力。這就需要投資公司提前考慮招聘計(jì)劃，如勞動(dòng)者應(yīng)當(dāng)具備的素質(zhì)、薪資設(shè)計(jì)，并設(shè)計(jì)公司內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)，通過各部門的負(fù)責(zé)人推進(jìn)項(xiàng)目穩(wěn)步運(yùn)轉(zhuǎn)，要注意勞動(dòng)用工切忌眉毛胡子一把抓，對(duì)于關(guān)鍵崗位和相關(guān)的技術(shù)人員，投資公司，或者說新設(shè)公司應(yīng)當(dāng)做好人事管理工作。

《項(xiàng)目投資協(xié)議》的合同附件往往涉及多種具體內(nèi)容，萬不可忽視。如《會(huì)議紀(jì)要》《會(huì)談?dòng)涗洝贰稖p免稅費(fèi)和運(yùn)營管理費(fèi)用詳情表》《規(guī)劃用地紅線圖》等。附件里的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)研究透徹，必要時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，深入調(diào)研，確保落實(shí)。

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題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 【投資并購】王恒律師談項(xiàng)目投資協(xié)議審核要點(diǎn)