本文中，筆者主要檢索了上海地區(qū)法院的裁判觀點(diǎn)，并結(jié)合其他地區(qū)法院的觀點(diǎn)，就商鋪?zhàn)赓U合同常見(jiàn)的一些特殊糾紛情形的裁判規(guī)則做一梳理，并在此基礎(chǔ)上提出自己的觀點(diǎn)。

（一）轉(zhuǎn)租對(duì)商鋪?zhàn)赓U合同效力的影響

與住宅租賃不同，轉(zhuǎn)租是商鋪?zhàn)赓U中非常常見(jiàn)的現(xiàn)象。商鋪?zhàn)赓U的通常商業(yè)模式即為某個(gè)特定主體，一般是大型商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)商，比如蘇寧易購(gòu)，承租整層乃至整棟的商場(chǎng)，拆分為各個(gè)獨(dú)立的商鋪，再分別對(duì)外出租；甚至可能還存在二次轉(zhuǎn)租、三次轉(zhuǎn)租的情況。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》）第15條及第16條第1款的規(guī)定，轉(zhuǎn)租影響合同效力的因素在于兩點(diǎn)：一為轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租期限；二為未經(jīng)出租人的許可擅自轉(zhuǎn)租。相較于前者而言，后者對(duì)于次承租人的風(fēng)險(xiǎn)更大。因?yàn)槌鲎馊丝梢赃x擇要求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，亦可要求解除出租合同，甚至也可以不進(jìn)行任何主張。次承租人的命運(yùn)完全取決于出租人的意志，處于風(fēng)險(xiǎn)不可控的狀態(tài)。

需要注意的是，對(duì)于多次轉(zhuǎn)租的情形，次承租人應(yīng)當(dāng)獲得轉(zhuǎn)租人前手所有的出租人的許可，任一層級(jí)出租人的異議均可能導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同的無(wú)效。

江蘇省常州市中級(jí)人民法院（2011）常民終字第1305號(hào)周丹與秦燕、周菊花租賃合同糾紛上訴案二審民事判決書(shū)：

本院認(rèn)為，……本案中，根據(jù)已查明的事實(shí)表明狄麗萍將案涉房屋出租給楊建偉，2008年11月23日，楊建偉又將案涉房屋轉(zhuǎn)租給閔宇婷，出租人狄麗萍事后認(rèn)可該次轉(zhuǎn)租行為；2009年5月23日，閔宇婷又將案涉房屋再次轉(zhuǎn)租給周丹；2009年10月13日，周丹又一次將案涉房屋轉(zhuǎn)租給秦燕、周菊花。……上述事實(shí)表明，狄麗萍并不認(rèn)可周丹將案涉房屋轉(zhuǎn)租給秦燕、周菊花的轉(zhuǎn)租行為。……故原審對(duì)承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的秦燕、周菊花與周丹之間的合同認(rèn)定為無(wú)效并無(wú)不當(dāng)。

北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院（2016）京0106民初9973號(hào)北京微巨網(wǎng)絡(luò)科技有限公司與中科福寧（北京）物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)：

本院認(rèn)為，微巨公司稱其與中科福寧公司簽訂租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，根據(jù)中科基業(yè)公司回函說(shuō)明的轉(zhuǎn)租情形，本院認(rèn)為，涉案房屋系經(jīng)多次轉(zhuǎn)租，現(xiàn)微巨公司未提交證據(jù)證明其與被告之間的轉(zhuǎn)租行為經(jīng)過(guò)各前手出租方同意，故本院對(duì)本案雙方租賃協(xié)議效力不予認(rèn)定，在此基礎(chǔ)上，原告所提解除房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議及支付違約金之訴訟請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。

此外，實(shí)踐中，次承租人入駐商鋪后往往需要以該商鋪地址辦理工商注冊(cè)或者遷址。通常而言，上述程序中，工商行政管理部門(mén)須審核申請(qǐng)人是否具有轉(zhuǎn)租許可。因此，一旦工商注冊(cè)或者工商遷址手續(xù)辦妥，出租人一般已經(jīng)許可轉(zhuǎn)租，且相關(guān)許可材料完全可以在次承租人工商內(nèi)檔中查詢獲取。

不過(guò)，實(shí)踐中部分當(dāng)事人會(huì)將上述事宜完全委托中介或者代理公司，對(duì)相關(guān)過(guò)程不聞不問(wèn)，反而在訴訟過(guò)程中產(chǎn)生烏龍。律師代理此類案件的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意此種風(fēng)險(xiǎn)。

（二）土地規(guī)劃對(duì)商鋪?zhàn)赓U合同效力的影響

實(shí)踐中，影響商鋪?zhàn)赓U合同效力的另一個(gè)常見(jiàn)因素是土地規(guī)劃。這種糾紛往往出現(xiàn)在某些產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，出租人將工業(yè)用地上的房屋作為商鋪出租，供承租人進(jìn)行商業(yè)服務(wù)。

但是根據(jù)《土地管理法》第56條的規(guī)定，改變土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，還應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。對(duì)于違反該規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自將工業(yè)用地上的房屋出租商用的租賃合同效力，實(shí)踐中爭(zhēng)議較大。

較早的裁判文書(shū)一般認(rèn)為此種行為違反了上述強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

上海市閘北區(qū)人民法院（2007）閘民三（民）初字第1101號(hào)上海XX實(shí)業(yè)有限公司與上海XX機(jī)電有限公司房屋租賃合同糾紛案一審民事判決書(shū)：

本院認(rèn)為，原、被告于20XX年X月簽訂的有關(guān)上海市共和新路X號(hào)（中山北路X號(hào)）X平方米閑置場(chǎng)地（簡(jiǎn)棚）的出租協(xié)議書(shū)，雖系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，但由于該協(xié)議的主要條款違反了現(xiàn)行有關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。……《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十六條明確規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需變更該幅土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。而上海市人民政府土地管理文件即滬府土用（20XX）第X號(hào)文件明確規(guī)定，被告依法享有共和新路X號(hào)地塊的使用權(quán)，但該土地的性質(zhì)為工業(yè)用地。原、被告違反有關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，擅自同意變更該土地的使用性質(zhì)，事后也未向有關(guān)政府部門(mén)辦理相關(guān)的手續(xù)，故雙方簽訂的租賃協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效協(xié)議。

江西省上饒市（地區(qū)）中級(jí)人民法院（2016）贛11民終1021號(hào)上饒市和濟(jì)置業(yè)有限公司、上饒市金鑫駕駛員培訓(xùn)有限公司租賃合同糾紛二審民事判決書(shū)：

本院認(rèn)為,……建設(shè)用地單位使用國(guó)有土地應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)證上所載明的土地用途進(jìn)行合法使用，如確需改變?cè)摲恋赜猛镜模瑧?yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)政府土地行政主管部門(mén)同意。現(xiàn)雙方將涉案工業(yè)用地用作駕校訓(xùn)練場(chǎng)地使用的行為違反核定用途，且未依法辦理相關(guān)審批變更手續(xù)，屬于擅自改變土地用途的行為，此系違反有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的行為，故原判認(rèn)定涉案租賃合同無(wú)效并無(wú)不當(dāng)。

但是，越來(lái)越多的案例認(rèn)為，上述規(guī)定系管理性強(qiáng)制性規(guī)定，也就是說(shuō)，并不影響租賃合同本身的效力。更有觀點(diǎn)進(jìn)一步認(rèn)為，《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》未將此種情形明確為合同無(wú)效的情形，已經(jīng)明確表明了違反上述規(guī)定并不導(dǎo)致合同無(wú)效。或者認(rèn)為，將工業(yè)用地用于商業(yè)用途，并不屬于更改土地規(guī)劃的行為。

上海市第二中級(jí)人民法院（2017）滬02民終6302號(hào)上海錢(qián)橋華勛投資管理有限公司與上海嘉加（集團(tuán)）有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案二審民事判決書(shū)：

一審法院認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋土地雖系工業(yè)用地，但法律并未規(guī)定工業(yè)廠房禁止用于商業(yè)活動(dòng)，且系爭(zhēng)房屋經(jīng)營(yíng)企業(yè)已獲工商登記并獲得經(jīng)營(yíng)許可多年，房屋土地又具有合法產(chǎn)權(quán)登記，合同當(dāng)屬有效。錢(qián)橋華勛公司該抗辯不成立，不予采信。

本院認(rèn)為，……綜上所述，錢(qián)橋華勛公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

上海市第一中級(jí)人民法院（2016）滬01民終3244號(hào)中鐵華夏文化傳媒（上海）有限公司與上海銀洲投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案二審民事判決書(shū)：

原審認(rèn)為，……《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)房屋租賃合同歸屬于無(wú)效的情形作出了嚴(yán)格的限定……。而就本案銀洲公司列舉的證據(jù)來(lái)看，本案系爭(zhēng)房屋所處建筑已經(jīng)具備合法的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證，同時(shí)又不存在上述任何一項(xiàng)合同無(wú)效之情形或合同法規(guī)定的合同無(wú)效之情形，故該房屋所涉租賃合同當(dāng)屬合法有效。就房屋的土地性質(zhì)是否發(fā)生變化致合同無(wú)效的問(wèn)題，根據(jù)我國(guó)《土地管理法》及相關(guān)實(shí)施條例等法律法規(guī)的規(guī)定，土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地，只有在上述三種土地用途之間的轉(zhuǎn)換，才屬于法律意義上的改變土地用途。若未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途的，可致合同無(wú)效。但本案中，房屋所有權(quán)人及合法的使用權(quán)人將原使用性質(zhì)為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)的廠房用于商業(yè)用途，是對(duì)合法建筑物的利用和處分行為，其改變的是房屋的使用功能，并非改變土地性質(zhì)。而該種利用、處分、改變行為不會(huì)導(dǎo)致合同歸于無(wú)效。

本院認(rèn)為，……至于上訴人所稱的房屋實(shí)際使用方式問(wèn)題，系爭(zhēng)房屋的規(guī)劃用途確為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)，但即使被上訴人將房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，該問(wèn)題也不屬于房屋本身的規(guī)劃瑕疵，而是實(shí)際使用方式的范疇，并不影響系爭(zhēng)房屋的建筑物合法性及租賃合同的法律效力。因此，系爭(zhēng)租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律的效力性禁止性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。

（三）停水停電條款的效力

商鋪?zhàn)赓U合同中容易引起效力爭(zhēng)議的條款還有停水停電條款。強(qiáng)勢(shì)的出租方一般會(huì)在合同中約定，如果承租人欠繳租金或者其他費(fèi)用超過(guò)一定數(shù)額或者一定期限，或者有其他違約行為的，出租人有權(quán)對(duì)商鋪進(jìn)行停水停電。這種約定一方面是為了督促承租人盡快支付租金或者其他費(fèi)用；另一方面，在執(zhí)行難的大背景下，也是迫使解約后承租人盡快搬離的重要手段。這種條款在司法實(shí)踐中通常會(huì)認(rèn)定為有效。

北京市高級(jí)人民法院（2014）高民申字第00215號(hào)北京航豐鑫興商貿(mào)有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書(shū)：

本院認(rèn)為：依法成立的合同受法律保護(hù)。本案中，設(shè)計(jì)研究院與航豐鑫興公司簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)依約履行。根據(jù)合同約定，航豐鑫興公司逾期支付租金15天，設(shè)計(jì)研究院有權(quán)停水停電，由此造成的損失由航豐鑫興公司自行承擔(dān)；如航豐鑫興公司逾期支付租金30天，設(shè)計(jì)研究院除按照合同約定追究其違約責(zé)任外，有權(quán)以書(shū)面通知的方式通知解除合同。

上海市第二中級(jí)人民法院（2012）滬二中民二（民）終字第2377號(hào)上海泛洲凈水設(shè)備有限公司與上海永帆國(guó)際貨運(yùn)代理有限公司、樊某房屋租賃合同糾紛上訴案二審判決書(shū)：

原審法院認(rèn)為，……上海泛洲凈水設(shè)備有限公司要求在租期屆滿后續(xù)租一個(gè)月，因其未能及時(shí)按永帆貨運(yùn)公司的要求支付租金，故永帆貨運(yùn)公司于2012年8月10日對(duì)系爭(zhēng)房屋采取停水停電措施造成上海泛洲凈水設(shè)備有限公司的損失，應(yīng)由上海泛洲凈水設(shè)備有限公司自行承擔(dān)。

本院認(rèn)為，……原審法院的判決并無(wú)不當(dāng)，本院依法予以維持。

（四）排除承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)條款的效力

商鋪?zhàn)赓U合同中，出租人為了保障商場(chǎng)統(tǒng)一品牌，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一轉(zhuǎn)讓，往往會(huì)在商鋪?zhàn)赓U合同中約定排除承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。對(duì)此，實(shí)踐中通常認(rèn)為此種條款是有效的。

上海市第一中級(jí)人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第2542號(hào)上訴人石某因房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書(shū)：

本院認(rèn)為，……優(yōu)先購(gòu)買權(quán)系基于房屋租賃合同關(guān)系產(chǎn)生的法定合同權(quán)利（但雙方可以約定排除適用），……

湖南省郴州市中級(jí)人民法院（2015）郴民一終字第1120號(hào)王良輝、曹軍、陳小海與郴州市振興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、郴州市香雪物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司、江波、鄺華房屋租賃合同糾紛二審民事判決書(shū)：

本院認(rèn)為，……根據(jù)雙方合同的約定，振興房地產(chǎn)公司出賣本案租賃合同所涉的商鋪，不必征得陳小海的同意，故振興房地產(chǎn)公司對(duì)租賃合同所涉的商鋪具備完全自主的處理權(quán)，可以在不經(jīng)陳小海同意的情況下，向第三方出售租賃合同所涉的商鋪。該合同條款的約定意思明確，不存在對(duì)合同內(nèi)容理解上的分歧，應(yīng)視為陳小海在合同中約定放棄租賃商鋪的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

但是，假設(shè)出租人未能在合同中約定排除優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，次承租人，尤其是商場(chǎng)拆分出租之后的商鋪的次承租人，是否可以主張就其承租范圍內(nèi)的商鋪行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)呢？

對(duì)此，筆者認(rèn)為，出租人與次承租人之間并無(wú)合同關(guān)系，其對(duì)次承租人不負(fù)有任何合同義務(wù)。即便其允許承租人向次承租人轉(zhuǎn)租商鋪，也不意味著受到轉(zhuǎn)租合同約定的約束。比如，在承租人根本違約的情況下，出租人自然可以解除合同，并要求次承租人返還商鋪。轉(zhuǎn)租合同如何約定，次承租人是否履行義務(wù)，均不構(gòu)成出租人權(quán)利的限制。因此，次承租人無(wú)權(quán)向出租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

對(duì)此，上海市第一中級(jí)人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第2542號(hào)判決書(shū)中有著極為精彩的論述，摘錄如下。

上海市第一中級(jí)人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第2542號(hào)上訴人石某因房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書(shū)：

本院認(rèn)為，正如原審及雙方當(dāng)事人所指出，本案的唯一爭(zhēng)議焦點(diǎn)為次承租人是否具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。上訴人石某對(duì)這一法律適用問(wèn)題堅(jiān)持認(rèn)為次承租人屬承租人范疇，應(yīng)享有該法定權(quán)利。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)系基于房屋租賃合同關(guān)系產(chǎn)生的法定合同權(quán)利（但雙方可以約定排除適用），應(yīng)該指出，該權(quán)利系房屋租賃合同權(quán)利、義務(wù)之一，屬債權(quán)范疇，通常情況，不具備對(duì)世的物權(quán)效力。本案A公司系將標(biāo)的房屋出租給案外人上海七寶商城農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，后者因經(jīng)營(yíng)需要將承租房屋再行出租與他人，其中一部租與本案上訴人。即石某并非A公司租賃關(guān)系之當(dāng)事人，就租賃合同關(guān)系而言，其不具備租約項(xiàng)下的合同權(quán)利，依法當(dāng)然也包含本案之優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

次之，正如上訴人上訴指出，其主張的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)范圍系其承租第一承租人的房屋，系A(chǔ)公司打包出售的房屋之一部分，設(shè)若上訴主張成立，即次承租關(guān)系直接限制了主承租關(guān)系的權(quán)利義務(wù)行使。石某始終未能舉證證明，本案合同關(guān)系項(xiàng)下，A公司存在此特別約定義務(wù)，而法律亦未規(guī)定在平等交易的租賃關(guān)系中，出租人有此義務(wù)，上訴人亦未能證明本案租約存在特定的社會(huì)利益或當(dāng)事人的合法利益需要額外保護(hù)。

其三、上訴人作為次承租人實(shí)際承租標(biāo)的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但該承租行為顯然晚于A公司之出租合同，通常情況下，后者在法律上不存在了解上訴人租約可能成立的義務(wù)，即A公司依據(jù)出租合同獲得的租金中并不包含承擔(dān)合同關(guān)系外義務(wù)的對(duì)價(jià)，實(shí)際上訴人對(duì)此也未能舉證。在無(wú)法律規(guī)定條件下，作為一個(gè)普通經(jīng)營(yíng)主體，A公司通常不能也沒(méi)有義務(wù)預(yù)知額外義務(wù)負(fù)擔(dān)，要求其承擔(dān)次承租人的優(yōu)先購(gòu)買相關(guān)義務(wù)，超出了合理預(yù)期范疇。

實(shí)踐中，由于出租人的強(qiáng)勢(shì)地位，一般而言，會(huì)對(duì)承租人的違約責(zé)任進(jìn)行詳細(xì)而具體的規(guī)定。就承租人可能的違約行為，通常會(huì)在合同中規(guī)定以下幾類違約金責(zé)任：承租人逾期支付租金的違約金、承租人根本違約導(dǎo)致合同解除的違約金、合同終止或解除后承租人逾期返還房屋的違約金等。此外，商鋪?zhàn)赓U合同中一般還會(huì)約定承租人入駐商鋪前須繳納保證金；為了招商便利和裝修需要，出租人一般也會(huì)給予承租人一定期限的免租期優(yōu)惠。而就該保證金及免租期優(yōu)惠，合同中一般約定，因承租人原因?qū)е潞贤獬模鲎馊擞袡?quán)沒(méi)收保證金，且要求承租人返還免租期優(yōu)惠。

與之相對(duì)，可能因?yàn)槌鲎馊肆x務(wù)與住宅用途等租賃合同中出租人義務(wù)并無(wú)顯著差別，亦可能是因?yàn)槌鲎馊说膹?qiáng)勢(shì)地位，實(shí)踐中，罕見(jiàn)對(duì)出租人的違約形式及相應(yīng)的違約責(zé)任進(jìn)行有別于其他租賃合同約定的特殊商業(yè)慣例。

下文僅就上述常見(jiàn)的、商鋪?zhàn)赓U合同中的特定違約責(zé)任條款作一論述。

（一）違約金的處理

如前所述，實(shí)踐中商鋪?zhàn)赓U合同一般會(huì)對(duì)承租人的違約責(zé)任約定門(mén)類繁多的違約金。對(duì)于此種違約金約定自然適用合同法有關(guān)違約金責(zé)任的一般規(guī)定。

但是，需要注意的是，對(duì)于承租人逾期支付租金導(dǎo)致出租人解除租賃合同的，法院會(huì)認(rèn)為，此時(shí)逾期付款違約金和解除合同后應(yīng)支付的違約金對(duì)應(yīng)的事實(shí)均為逾期支付房租。故應(yīng)當(dāng)合并計(jì)算，一并予以調(diào)整。

上海市第一中級(jí)人民法院（2018）滬01民終2404號(hào)上海呈遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司訴王自強(qiáng)房屋租賃合同糾紛一案二審民事判決書(shū)：

一審法院認(rèn)為，……關(guān)于王自強(qiáng)主張的解約違約金65,000元及逾期支付租金的違約金，法院認(rèn)為，王自強(qiáng)主張的解約違約金也是基于呈遠(yuǎn)公司逾期支付租金的事實(shí)，就同一違約行為不應(yīng)當(dāng)重復(fù)計(jì)算違約金，綜合考慮本案情況，法院對(duì)王自強(qiáng)主張的解約違約金65,000元予以支持。

本院認(rèn)為，……綜上，上訴人呈遠(yuǎn)公司的上訴請(qǐng)求，不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。

（二）免租期優(yōu)惠的處理

實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U合同中往往會(huì)約定一定時(shí)間的免租期，以供承租人裝修，或者作為招商優(yōu)惠。同時(shí)會(huì)約定，因?yàn)槌凶馊诉`約導(dǎo)致合同解除的，出租人有權(quán)要求承租人補(bǔ)足全部的免租期優(yōu)惠。對(duì)此約定，實(shí)踐中有兩種看法。

一種看法認(rèn)為這是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，故對(duì)于補(bǔ)足的請(qǐng)求，完全予以支持。

上海市第二中級(jí)人民法院（2016）滬02民終8769號(hào)南通國(guó)有置業(yè)集團(tuán)有限公司與上海中貫匯都餐飲管理有限公司、上海谷灃酒吧娛樂(lè)有限公司、江蘇中貫置業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案二審民事判決書(shū)：

法院對(duì)南通置業(yè)相關(guān)訴訟請(qǐng)求處理如下：……3、關(guān)于南通置業(yè)要求上海中貫補(bǔ)交免租期租金6,384,960元的訴訟請(qǐng)求，因雙方在合同中明確約定如果承租方有任何一期租金逾期支付超過(guò)10天或者因承租方原因提前終止合同，則免租期優(yōu)惠取消，承租方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交免租期內(nèi)的全部房租，該約定合法有效，現(xiàn)房屋租賃合同因承租人欠付租金導(dǎo)致提前解除，南通置業(yè)要求上海中貫補(bǔ)交免租期租金的請(qǐng)求合法有據(jù)，法院予以支持。……綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求均不能成立，本院不予支持。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，判決并無(wú)不當(dāng)。

江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)人民法院（2017）蘇0508民初629號(hào)蘇州金門(mén)蘇寧云商銷售有限公司與胡偉房屋租賃合同糾紛案一審民事判決書(shū)：

上述合同簽訂后，蘇寧公司于2015年8月14日將涉案房屋交付胡偉。嗣后，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定自2015年12月1日起涉案房屋簽約面積變更為24平方米，2015年8月15日至9月14日期間為免租期，租賃費(fèi)用優(yōu)惠1.62萬(wàn)元；……首年租金優(yōu)惠1.62萬(wàn)元如因承租人提前解除合同或違約導(dǎo)致提前終止合同，承租人應(yīng)補(bǔ)足前述優(yōu)惠租金。

本院認(rèn)為，……關(guān)于蘇寧公司主張的免租裝修期（一個(gè)月）的房屋租賃費(fèi)，符合合同約定，且出租人免除承租人裝修期租金系為保障租期內(nèi)正常收取租金權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，故從公平角度出發(fā)，在胡偉違約導(dǎo)致合同提前解除的情形下，本院對(duì)蘇寧公司主張要求胡偉支付裝修期房屋租賃費(fèi)16200元的訴訟請(qǐng)求予以支持。

但是實(shí)踐中還有另一種看法認(rèn)為，合同解除之時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)返還的免租期優(yōu)惠應(yīng)當(dāng)對(duì)應(yīng)承租人已經(jīng)實(shí)際使用的租期。即，承租人所應(yīng)返還的免租期優(yōu)惠應(yīng)當(dāng)為已使用租期與總租期之商乘以整個(gè)免租期對(duì)應(yīng)的免租期優(yōu)惠。

上海市松江區(qū)人民法院（2017）滬0117民初11612號(hào)上海蘇寧云商銷售有限公司訴尹長(zhǎng)生房屋租賃合同糾紛一審民事判決書(shū)：

經(jīng)審理查明:……乙方違反本合同17條、18條、19條、31條、32條、33條、35條、48條、49條、52條的，乙方除應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于當(dāng)年度三個(gè)月租賃費(fèi)用的違約金外，還應(yīng)補(bǔ)足甲方給予乙方首年租金優(yōu)惠24,777.50元，且甲方有權(quán)解除本合同，保證金不予退還，前述違約金及保證金不能彌補(bǔ)甲方全部損失的，乙方還需承擔(dān)賠償責(zé)任。

本院認(rèn)為，……關(guān)于原告要求被告支付首年租金優(yōu)惠的訴請(qǐng)，本院認(rèn)為，被告實(shí)際使用系爭(zhēng)房屋的時(shí)間為2016年4月12日至2017年1月11日，對(duì)于該時(shí)間段對(duì)應(yīng)的租金優(yōu)惠18,583元被告應(yīng)當(dāng)支付給原告。至于2017年1月12日至2017年4月11日期間所對(duì)應(yīng)的租金優(yōu)惠，因被告并未實(shí)際使用房屋，不存在支付租金優(yōu)惠的問(wèn)題。

對(duì)此，筆者贊成第一種觀點(diǎn)。首先，這是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方當(dāng)事人既然已經(jīng)約定承租人違約導(dǎo)致合同解除應(yīng)當(dāng)返還全部的免租期優(yōu)惠，就應(yīng)當(dāng)遵循該約定。法院只支持按比例支付并無(wú)法律及合同依據(jù)。

其次，從性質(zhì)上看，這種返還免租期優(yōu)惠的約定應(yīng)當(dāng)是一種附停止條件的合同義務(wù)，不適用違約金過(guò)高的調(diào)整規(guī)則。即便返還免租期優(yōu)惠性質(zhì)上屬于違約金，法院根據(jù)實(shí)際使用租期與全部租期的比例支持返還也無(wú)法律依據(jù)。

事實(shí)上，這種調(diào)整方式也違反了正常的商業(yè)邏輯。比如，A將某商鋪出租給B，租期3年，免租期3個(gè)月，B實(shí)際承租6個(gè)月后，因根本違約而被A解除租賃合同。按照第二種觀點(diǎn)，A可以主張返還的免租期優(yōu)惠只有6/36*3=0.5月的租金，A因此而承擔(dān)的免租期優(yōu)惠實(shí)際上是2.5月。而假設(shè)A立即向房屋對(duì)外出租，租期為2.5年，免租期相應(yīng)為2.5月。也就是說(shuō)，按照第二種觀點(diǎn)的邏輯，A實(shí)際上在3年的租期內(nèi)承擔(dān)了5個(gè)月的免租期，與合同正常履行情況下只承擔(dān)3個(gè)月的免租期之間有著相當(dāng)大的差距；且根據(jù)這種計(jì)算方式，承租人越早根本違約導(dǎo)致合同解除，出租人能主張返還的免租期優(yōu)惠越少，承租人所實(shí)際承擔(dān)的租金與實(shí)際租期之間的比例越小，優(yōu)惠越大，這顯然不符合正常的商業(yè)邏輯。

（三）保證金的處理

商鋪?zhàn)赓U合同中，出租人一般會(huì)提前收取承租人一定的保證金，同時(shí)在合同中約定，因承租人原因?qū)е潞贤獬模鲎馊擞袡?quán)沒(méi)收全部保證金不予退還。實(shí)務(wù)中一般支持這樣的約定，因承租人原因?qū)е潞贤獬模ㄔ簳?huì)判令出租人有權(quán)沒(méi)收全部保證金不予退還。

上海市第二中級(jí)人民法院（2016）滬02民終9865號(hào)上海財(cái)智投資管理有限公司與上海科耀實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書(shū)：

一審法院認(rèn)定事實(shí)：……另外，《房屋租賃合同》第二十條約定：如乙方發(fā)生下列情況之一時(shí)，甲方有權(quán)解除合同，沒(méi)收乙方所交付之保證金，并可自行收回物業(yè)。

一審法院據(jù)此作出判決：……五、財(cái)智公司在科耀公司處保證金26,730元?dú)w科耀公司所有。

鑒于一審法院已經(jīng)查明，并闡明科耀公司并不負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)，對(duì)一審法院的觀點(diǎn)，本院予以認(rèn)同，不再贅述。

上海市第一中級(jí)人民法院（2016）滬01民終509號(hào)王凱與上海文品實(shí)業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書(shū)：

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)查明事實(shí)，本案履行系王凱單方違約，符合適用雙方約定的保證金不退條款的條件。現(xiàn)王凱以承擔(dān)的違約金額超過(guò)文品公司的實(shí)際損失為由要求法院予以調(diào)整，顯然不符合雙方的約定，原審對(duì)此認(rèn)定正確，本院予以維持。

但是，筆者以為，所謂保證金在性質(zhì)上屬于預(yù)付的違約金，在合同期限內(nèi)，承租人無(wú)違約情形下，出租人須予以退還。因此，其應(yīng)當(dāng)適用違約金調(diào)整的一般規(guī)則。且沒(méi)收保證金的要件是承租人根本違約，沒(méi)收保證金與根本違約時(shí)承租人應(yīng)當(dāng)支付的違約金對(duì)應(yīng)的違約事實(shí)是同一的，故承租人主張調(diào)整時(shí)，保證金應(yīng)當(dāng)與根本違約的違約金合并計(jì)算，一并進(jìn)行調(diào)整。