作者：神鎮(zhèn)的貓總

來源：好貓財(cái)經(jīng)（ID：haomaocaijing）

短短一兩年間，一些房企已宣稱擁有數(shù)十個(gè)項(xiàng)目，貨值數(shù)千億元，甚至上萬億元。

“人有多大膽，地有多大產(chǎn)。”

來看看華南房企佳兆業(yè)，這家被稱為“舊改之王”的房企，在財(cái)報(bào)上用一個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)，來證明自己可以享有該美譽(yù)：

“按2021年新增土地的權(quán)益代價(jià)來計(jì)，上半年通過城市更新供應(yīng)的土地，已占公司整體土地供應(yīng)的41.3%。”

2020年年報(bào)中，這個(gè)比例還僅僅是29%。無論是41.3%，還是29%，在全國規(guī)模型房企里，比例都已經(jīng)算很高了。

這個(gè)指標(biāo)其實(shí)有點(diǎn)難懂，是關(guān)于土地成本，上半年佳兆業(yè)新增土地權(quán)益代價(jià)為252億元，用土地貨值來表示更加直觀一點(diǎn)。

上半年，佳兆業(yè)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化可售面積112.5萬平方米，可售貨值727億元，而整個(gè)2020年，佳兆業(yè)通過城市更新轉(zhuǎn)化的可售貨值也僅有640億元。

佳兆業(yè)預(yù)計(jì)，下半年還將轉(zhuǎn)化成可售面積155萬平方米，對(duì)應(yīng)可售貨值742億元。

如果全年通過城市更新供應(yīng)可售貨值達(dá)到1500億元左右，與佳兆業(yè)年初預(yù)計(jì)2000億元的可售貨值相比，可以說佳兆業(yè)的大部分項(xiàng)目均來自于舊改。

千億房企中，沒有一家企業(yè)有佳兆業(yè)如此高的舊改貨值占比。

城市更新項(xiàng)目前期土地獲取周期長，但通常城市更新項(xiàng)目位置優(yōu)越，一旦轉(zhuǎn)化為可售項(xiàng)目后，土地成本相對(duì)公開市場更低。

城市更新業(yè)務(wù)，是助力佳兆業(yè)降負(fù)債的“功臣”。

從2017年末至上半年末，以半年為一個(gè)周期計(jì)算，佳兆業(yè)凈負(fù)債率已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)八連降，從300%下降至93.7%，有息負(fù)債從1111.7億元小幅增長至1237.8億元。

同時(shí)期內(nèi)，佳兆業(yè)的銷售額從447億元增長至超千億元，貨幣資金從211.7億元增長至487.4億元。

整體來看，佳兆業(yè)的“三道紅線”已全部達(dá)標(biāo)，從一家高負(fù)債房企轉(zhuǎn)變?yōu)橐患覞摿π头科蟆?/p>

這個(gè)過程中，城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，一方面降低了土地儲(chǔ)備補(bǔ)充壓力，更多現(xiàn)金用于償還債務(wù)；另一方面，城市更新釋放出更多利潤，實(shí)現(xiàn)了股東權(quán)益的增加。

更重要的是，城市更新項(xiàng)目助力佳兆業(yè)銷售額穩(wěn)定增長，現(xiàn)金流更加順滑，在融資轉(zhuǎn)換上有更多的騰挪空間。

數(shù)年的債務(wù)管理良好記錄，讓更多的金融機(jī)構(gòu)相信佳兆業(yè)，有更大發(fā)展空間，并能夠?qū)崿F(xiàn)雙方共贏。

銷售額快速增長的同時(shí)，控制住有息負(fù)債增長速度，也是一種降杠桿，在精細(xì)化管理時(shí)代，更考驗(yàn)著公司財(cái)務(wù)管控能力。

過去三年，佳兆業(yè)的有息負(fù)債增長率僅為3.8%，更為明顯的是，佳兆業(yè)的融資渠道和融資結(jié)構(gòu)改善。

截至上半年末，佳兆業(yè)一年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比僅為20.2%，同比減少5.8個(gè)百分點(diǎn)，長短期償債能力較為可觀；借款種類上，銀行借款占比較2020年年末提升5個(gè)百分點(diǎn)。

上半年，佳兆業(yè)在融資上完成三件大事，增發(fā)股份集資25.9億港元；境內(nèi)發(fā)行ABS和長租公司債18.37億元；完成30億美元優(yōu)先票據(jù)交換要約，并發(fā)行5億美元2025年到期優(yōu)先票據(jù)。

融資渠道和債務(wù)期限的拓展，降低了再融資風(fēng)險(xiǎn)，在房企面臨信用緊縮的當(dāng)下，沒有什么比這更重要了。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 典型舊改房企財(cái)報(bào)的關(guān)鍵指標(biāo)